El Gobierno, en virtud del Real Decreto ley 21/2018, ha aprobado recientemente un paquete de medidas en materia de vivienda y alquiler, que afecta esencialmente a las siguientes materias:
Arrendamiento de viviendas para uso permanente del arrendatario.
Para este tipo de arrendamientos, el Real Decreto Ley modifica la ley de arrendamientos urbanos introduciendo como novedades más destacables, las siguientes:
Prórrogas obligatorias para el arrendador: se establece de tal forma que el arrendatario pueda prorrogar el contrato hasta que alcance una duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física, o siete años si es persona jurídica. Asimismo, y si al final de dicho periodo no se hubiese denunciado la resolución del contrato por ninguna de las partes, se establecerá un nuevo plazo de prórroga obligatoria de tres años adicionales.- Actualización anual de renta: En caso de pacto expreso de actualización, se establece con carácter general el del Índice de Garantía de Competitividad, normalmente más bajo que el IPC, salvo en el caso de arrendamientos de renta reducida, en el que se adoptará este último. Se considerará renta reducida, aquella que se encuentre por debajo de los umbrales establecidos por el Plan Estatal de vivienda, para acogerse a algún programa de ayudas del alquiler. Por el contrario, en caso de no existir pacto expreso en el contrato, no podrá actualizarse la renta.
- Actualización de renta por reformas: En caso de que el arrendador lleve a cabo obras de reforma, le dará derecho, una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria –esto es, cinco o siete años, según el caso- a elevar la renta en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido –descontando subvenciones- el tipo de interés legal al tiempo de terminar las obras más tres puntos porcentuales, siempre y cuando el aumento de renta no exceda del veinte por ciento de la renta vigente.
- Gastos de corretaje: Los gastos de gestión e intermediación inmobiliaria, así como de formalización del contrato, correrán a cargo del arrendador, siempre y cuando éste sea persona jurídica.
- Fianza: Queda establecido que la fianza no podrá ser actualizada durante el periodo de prórroga obligatoria –cinco o siete años-. No obstante, lo más relevante en este sentido es que durante este periodo, la fianza exigida no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Exenciones fiscales: Asimismo, el Real Decreto establece la exención del impuesto de transmisiones patrimoniales para este tipo de arrendamiento. Dicho impuesto, existente desde hace décadas pero del cual las comunidades no se han ocupado de recaudar hasta la época de crisis, implicará un ahorro para el arrendatario de unos 200 euros para un arrendamiento de 850 euros/mes, en un contrato de cinco años.- Desahucios por impagos: En el procedimiento de resolución y desahucio por impago, se ofrece la posibilidad al arrendatario de acudir a los servicios sociales, a los efectos de que éstos determinen su situación de vulnerabilidad, en cuyo caso informarán al Juzgado. Si ello sucede, el procedimiento se suspenderá por un plazo máximo de uno o dos meses, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica, al efecto de que dichos servicios sociales adopten las medidas de protección oportunas. Está por ver la efectividad de esta medida, sobre todo ante una Administración tradicionalmente desbordada e ineficaz, más allá de paralizar fugazmente el desahucio de los inquilinos que se encuentren en dicha situación, y de dilatar el procedimiento.
- Aplicación temporal: Las modificaciones expuestas se aplicarán a los contratos que se suscriban a partir de la entrada en vigor de la norma, rigiéndose los anteriores contratos por la normativa que le era de aplicación. No obstante, el régimen descrito para los desahucios se aplicará a todos los arrendamientos -antiguos y nuevos- al ser una modificación de carácter procedimental.
Modificaciones en la ley de propiedad horizontal.
La norma plantea asimismo la modificación de dicha ley, en aras a favorecer la accesibilidad de las viviendas, y a tal efecto establece:
Incremento del fondo de reserva: En relación a las comunidades de propietarios, eleva la obligación de constitución de un fondo ordinario para atender a obras de conservación y de accesibilidad, hasta el 10% de su presupuesto ordinario. Con cargo a dicho fondo, también se podrá suscribir contrato de mantenimiento del edificio, y un seguro de daños. Las comunidades de propietarios contarán con tres ejercicios para dotar esta reserva.- Actuaciones obligatorias sin necesidad de acuerdo de Junta: Se introduce la obligatoriedad de realización de obras y actuaciones de accesibilidad, cuando las ayudas públicas a las que pueda tener acceso la comunidad para llevar a cabo la actuación, alcancen el 75% del importe de las mismas, sin cualquier otra limitación.
- Limitación viviendas turísticas: La limitación o condicionamiento de este tipo de viviendas, debe acordarse por los propietarios que alcancen las tres quintas partes de las cuotas de la comunidad. Y este mismo porcentaje se requerirá para establecer cuotas especiales o incrementos en la participación de los gastos, los cuales no podrán exceder del 20%.
Dicho lo anterior, el propio Decreto, aparte de reconocer que las viviendas de uso turístico están incrementando la presión sobre el mercado del alquiler en determinadas ciudades, precisa que la solución a este problema sólo será posible “si la mayor protección al arrendatario se conjuga con medidas enérgicas por el lado de la oferta.”
Autor: José María Pérez Benitez
Abogado
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