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La valoración de inmueble para el pago de impuestos

Valoración de inmuebles - Obra nueva en Córdoba

La valoración de inmueble para el pago de impuestos, un escenario más justo en la determinación del valor real sobre el que pagar algunos impuestos

El título de este artículo, que contiene una afirmación puramente genérica, nos recuerda que a lo largo de   nuestra vida se dan momentos en los que tenemos que afrontar el pago de impuestos sobre la base de la valoración que se dé a los bienes o derechos afectados por las operaciones gravadas.

Valoración de inmuebles - Obra nueva en Córdoba

Ahora me voy a referir a aquellos casos de operaciones con inmuebles que realizamos, y que están sujetas al pago de un impuesto en función de su valor real; pensemos, por ejemplo, en las habituales compras de viviendas sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (el conocido “ITP”).

Tenemos que advertir que dicho valor real no tiene por qué coincidir con el posible precio pactado, sino que, como nos ha recordado el Tribunal Supremo en más de una ocasión, habría de estarse al valor de mercado del bien, o precio que estaría dispuesto a pagar un comprador independiente en condiciones normales de mercado.

Estoy seguro de que el lector de este artículo ha oído comentar en más de una ocasión que las administraciones autonómicas, competentes en la gestión y recaudación, entre otros, del impuesto antes referido, tienen publicadas unas fórmulas en las que determinan ese valor real a efectos de tributación, consistentes en aplicar unos coeficientes multiplicadores al valor obtenido de los registros fiscales extraídos del catastro inmobiliario.

Sin duda, esta práctica es muy interesante para conocer los valores de referencia sobre los que se

gravarán determinadas operaciones con inmuebles, pero siempre nos hemos preguntado: ¿tendríamos que otorgarles carácter a dichas operaciones de valoración en los casos en los que la hacienda autonómica nos hace una comprobación administrativa? Y es que tal vez la venta de un inmueble pudo tener un precio, e incluso un valor real distinto, por inferior, al preestablecido por la administración, máxime en épocas de crisis económica. Si esto es así, es saludable y recomendable que, al ajustar el pago del impuesto a los cánones exigidos por la ley, ese valor rinda justos honores a su calificativo de real.

A raíz del caso de un contribuyente que no quedó conforme con la valoración que la administración dio, casi doblando el importe de su precio, al inmueble que compró, el Tribunal Supremo dictó la Sentencia de su Sala 3ª de 23 de mayo de 2018 a través de la cual fijó unos criterios a aplicar en lo sucesivo, y que supondrán una modificación en el proceder de la hacienda autonómica en las comprobaciones administrativas a las que nos referimos. En efecto, como conclusiones de dicha resolución tenemos, resumidamente, lo siguiente:

Valoración de inmuebles - Obra nueva en Córdoba

El método cuestionado (aplicación de coeficientes a los valores obtenidos del Catastro) no se considera idóneo si no se complementa con la realización de una actividad comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular, lo cual exige que la administración debe expresar motivadamente las razones por las que el valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste la mera discordancia con los valores publicados en los registros fiscales. Incluso, el contribuyente no tiene la obligación de acreditar que el valor comprobado coincide con el real, pues la carga de probar la tendrá la Administración.

Y, por último, si el contribuyente tuviese que hacer el ejercicio de valorar para desvirtuar la liquidación que se la practique, podrá para ello usar los medios de que pueda valerse en derecho, sin la obligación de promover una tasación pericial contradictoria, los cuales se pueden aportar en la vía judicial, aun cuando no se utilizasen en la vía administrativa.

Vemos, por tanto, que en materia de comprobación fiscal del valor del inmueble de nuestra operación económica, se han habilitado unas reglas de juego que exigen un mayor esfuerzo en la búsqueda del dato real, no dándole toda la virtualidad a los criterios de aplicación más objetivos que subyacen en el método de aplicación de los coeficientes a los valores catastrales, que tradicionalmente han colocado a la administración autonómica tributaria en una posición de mayor confort en sus actuaciones y sus objetivos.

En consecuencia, desde nuestro Alto Tribunal se nos empuja a que se trabaje más y mejor en el obligado objetivo de contribuir en función de nuestra capacidad económica, haciendo así que nuestro sistema tributario pueda ser algo más justo.

Javier Jimenez - obra nueva en CórdobaAutor: Francisco Javier Jiménez López

Abogado y Consultor Fiscal

Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba

 

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