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Hablemos de edificabilidad

Edificabilidad - obranuevaencordoba

Si miramos en internet la definición de edificabilidad nos encontramos con que es la cantidad de superficie de edificación que puede materializarse en un terreno, parcela, sector, etc., conforme a las determinaciones de cualquier Plan. Hay muchas más definiciones de este concepto, que es vital en el urbanismo y sector inmobiliario. Resumiendo, la edificabilidad es cuántos m2 techo puedo hacer sobre un suelo determinado, es decir, si nos ceñimos solo a solares urbanos, aquellos listos para edificar, cuantos m2 puedo hacer aquí para vender.

En el urbanismo este índice es de suma importancia para el desarrollo de nuevos barrios, pues marca a los propietarios de los terrenos qué pueden hacer sobre ellos y, en consecuencia, cuánto valen.

Desde que empecé a trabajar en el sector inmobiliario es algo que nunca he entendido, porqué trabajamos con índices de edificabilidad tan bajos. No me entraba en la cabeza generar grandes urbanizaciones para que vivieran solo unos pocos. El suelo es un tesoro pero aún más lo es la inexplicable expansión de las ciudades con barrios de bajísima densidad de viviendas y m2 construidos. Los servicios para atender estas extensiones de ciudad son carísimos y los pagamos entre todos.

La edificabilidad en la actualidad.

Antes todo esto era un pensamiento mío que claramente no estaba alineado con los urbanistas y administraciones, pues se ha seguido haciendo de esta forma. Pero ahora el problema surge desde otra variante, es inviable económicamente realizar muchos de los desarrollos urbanísticos que están planificados.

El incremento de los costes de construcción y, claro está, de las urbanizaciones, hace que los planes parciales en desarrollo sean inviables. Todos sabemos más o menos en cuanto se puede vender una vivienda según en qué lugar. Si echamos para atrás las cuentas y quitamos los costes de construcción, financieros, de urbanización, honorarios profesionales y el lógico beneficio del Promotor, nos encontramos que los suelos no tienen valor alguno.

¿Cómo conseguimos que un suelo sea viable? Dándole mayor edificabilidad. Si el promotor puede vender más metros cuadrados, las cuentas empezarán a salirle. ¿Es especulación? No, es realismo, no se trata de regalar m2 sin más, es hacer viable un desarrollo urbanístico. De hecho, cuando se planifica un PGOU se hace pensando en que es viable, cuenta con una Memoria Económica. Pero si te encuentras con planes desarrollados en 2001 como el de Córdoba, resulta que las cuentas que vienen en él no tienen nada que ver con la actualidad.

Edificabilidad - obranuevaencordoba

Los beneficios para el municipio

No solo se trata de que a los propietarios de suelo les salgan los números, el municipio también obtendrá beneficios con la actuación. Por lo pronto por lo que se genera intrínsecamente con su desarrollo y, por otro lado, por el aprovechamiento que es obligatorio cederle (10%) al desarrollar el suelo. Además, este aumento de edificabilidad puede conllevar beneficios extras. Vincular esos aumentos de edificabilidad a un mayor número de m2 de VPO o a la construcción de determinadas infraestructuras es posible.

Y otro beneficio palpable, que es lo que a mí siempre me ha llamado la atención, habrá vida en los barrios. Hacemos cada vez más barrios fantasmas, barrios dormitorios, parece que no vive gente pues tenemos que coger el coche para casi todo en las zonas de expansión. Un barrio con una alta edificabilidad y con una mayor densidad de viviendas, tendrá gente en la calle y, por ende, negocios y actividad empresarial en sus locales comerciales.

Edificabilidad - obranuevaencordoba

Casos en Córdoba

Tenemos casos del pasado y casos presentes. Por un lado, hemos consumido suelo en nuevos barrios con edificaciones con planta baja + 4. Es por ejemplo el caso de Noreña, cada vez que paseo por él pienso que sería mucho mejor barrio si hubiera tenido una mayor edificabilidad. Que por ejemplo los residenciales fuera de planta baja + 6 ó +7 en lugar de más 4. ¿Y los parámetros de zonas verdes, aparcamientos y equipamientos? Pues habría que redimensionarlos claro que sí. Se podrían incluso disminuir los equipamientos, ahí sigue el solar de la antigua Noreña sin destino en más del 70% de su superficie. Y lo que es seguro es que tendrían cabida muchos más negocios en sus locales. ¿Las zonas verdes? Hay un sistema general en el PGOU que recoge todo la trasera del campo de fútbol del Don Bosco y de los edificios de la Diputación en el Figueroa. Ahí hay zonas verdes que estarían ya desarrolladas y no siendo un espacio baldío.

Por otro lado están los casos presentes. El más palpable en Levante, donde se le introdujeron una cargas urbanísticas imposibles de ejecutar hoy en día. ¿Cómo se puede conseguir? aumentando la edificabilidad, dando más m2 a construir a los responsables de su desarrollo. Ocurre con este y ocurre con todos, el PAU O-4 o el PP O-2 seguro que no estarían dándole tantas vueltas para iniciar las obras.

Muchos pensarán que a más m2 más beneficios para el Promotor. Sí y no. Como he dicho antes hay más cesiones al municipio y, sobre todo, hay más oferta. Y a más oferta los promotores competirán. ¿Cómo? Con el precio. Todos salimos ganando.

 

 

Juan Manuel Gomez - obranuevaencordobaAutor: Juan Manuel Gómez Carmona.

Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico, Creador de obranuevaencordoba.es , obranuevaenmalaga.es y obranuevaensevilla.es

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