La Dirección General de Tributos (DGT), en su consulta número V0106-22 de fecha 24/01/22, hace un repaso de distintos efectos tributarios del arrendamiento con fines turísticos de una vivienda. Realmente no hace un estudio pormenorizado de las distintas situaciones que nos podemos encontrar, para ello haría falta un trabajo exhaustivo, pero sí centra el análisis en algunos aspectos sobre los que en esta revista aún no hemos hablado, y que ahora es el momento de tratar.
Aludo pues, al supuesto concreto, que es el de una persona física propietaria de una vivienda sita en España, en concreto en la península, y que la arrienda con fines turísticos sin ofrecer otros servicios adicionales propios de la hostelería. Para conseguir su objetivo ha contratado un servicio de intermediación con una plataforma en internet gestionada por una entidad no establecida en el territorio de aplicación del IVA en España (TAI). Repasamos algunos efectos importantes en tributación directa e indirecta:
1.- En el caso del IRPF: Los rendimientos se considerarán del capital, inmobiliario, en la medida en que no se trate de una actividad económica a efectos de IRPF. Recordemos que aceptaríamos la existencia de actividad económica si se ofreciesen servicios propios de la industria hotelera y en todo caso si el contribuyente tiene una persona con contrato laboral y a jornada completa para ordenar su actividad. En el caso del consultante, no se apreció actividad a efectos de IRPF.
Respecto a los gastos deducibles para la determinación del rendimiento, interesa destacar que, no ofreciéndose servicios propios de la industria hotelera, la actividad de arrendamiento se encuentra exenta de IVA, por lo que, en consecuencia, las cuotas de IVA soportado en las adquisiciones de bienes y servicios, ya que no son deducibles, se incorporan como mayor importe de las partidas de gasto deducible.
2.- En el caso del IVA: El contribuyente, en tanto arrendador, es empresario a efectos de IVA; prestador de un servicio de cesión de uso de inmueble. Y, como hemos dicho, esta operación está exenta de IVA en este caso concreto.
Ahora bien, ¿qué ocurre con el servicio de intermediación a través de la plataforma no establecida en el TAI? En primer lugar, que se trata de una operación sujeta a IVA, siendo un servicio relacionado con un bien inmueble radicado en el TAI; y, en segundo lugar, que, aunque el prestador del servicio de intermediación sea la entidad contratada, no obstante, el sujeto pasivo del IVA lo será nuestro protagonista por las reglas de localización del IVA que, en este caso, provocan la llamada “inversión del sujeto pasivo”, en el que éste último es el adquirente del servicio y no el prestador del mismo.
3.- En el caso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD): Por la curiosa doble sujeción establecida en el artículo 4.4 segundo párrafo, de la Ley del IVA, el arrendamiento de bienes inmuebles, siempre que esté exento de este tributo, estará sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) del ITP y AJD. Y si el arriendo se hubiera formalizado en escritura pública (cosa poco probable en una actividad como la consultada), no se tributaría por la cuota variable de AJD, pues, por las reglas de compatibilidad / incompatibilidad con TPO, éste ejerce la vis atractiva.
4.- IAE y obligaciones formales: No nos extenderemos en los efectos en IAE; sólo aludir a que existe en la Sección 1ª de las tarifas el grupo 685 denominado “Alojamientos turísticos extra – hoteleros”, que sería el caso.
A pesar de que el objeto es un arrendamiento no considerado actividad económica en IRPF, y además exento de IVA, lo cual siempre alejaría al consultante de las obligaciones formales, no obstante, dándose el efecto de tributación en IVA por el servicio de intermediación, surgirían determinadas obligaciones formales a cumplir por el consultante:
¿Se tienen que presentar declaraciones censales de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores? Tal y como ha quedado planteada la cuestión, el obligado tributario sí tendría que causar alta en este censo en la medida en que sería empresario sujeto pasivo de IVA no exento, por la actividad de intermediación, aunque sea él el destinatario del servicio, y no el prestador.
¿Declaraciones de IVA? Evidentemente, sí, pero no por el arrendamiento, sino por el servicio de intermediación. Se presentaría el modelo 309, que es el de la declaración especial no periódica.
¿Alta en el R.O.I.? ¿Modelo 349 de declaración recapitulativa de operaciones intracomunitarias? En ambos casos, sí, pero siempre y cuando el prestador del servicio de intermediación esté establecido dentro de la Comunidad Europea.
Autor: Francisco Javier Jiménez López
Abogado y Consultor Fiscal
Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba
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