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GMU amplía las zonas en las que permite el cambio de uso de local a vivienda

local a vivienda - obranuevaencordoba

La Gerencia Municipal de Urbanismo de Córdoba (GMU) acaba de remitir a los colegios profesionales un informe emitido por el Servicio de Licencias sobre criterio de interpretación del Plan General referente a la viabilidad cambio de uso de local a vivienda en ámbitos de régimen transitorio del PGOU-2001 con limitación del número de viviendas en manzanas.

Hasta ahora, convertir un local comercial en vivienda estaba permitido en algunas zonas de la ciudad, tales como el casco histórico o barrios muy consolidados y con una larga existencia.

El problema surge cuando queremos realizar una actuación de este tipo en las zonas denominadas “en régimen transitorio”, según el Plan General de Ordenación Urbana de 2001 (PGOU-2001).

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Para entender el momento en el que nos encontramos, debemos conocer la situación generada por la entrada en vigor del Plan General de 2001, sustituyendo al de 1986.

Cuando entró en vigor el PGOU-2001 había numerosos barrios creados en el PGOU-1986 y que estaban en pleno desarrollo. En ese momento, 2001, la nueva ordenación de Córdoba generó un régimen transitorio dividido en dos:

  • PA: planeamiento aprobado cuyas determinaciones se respetan
  • PAM: planeamiento aprobado cuyas determinaciones se modifican

De todo esto han pasado 20 años y en la actualidad, la mayor parte de ellos están ejecutados y forman parte de la trama urbana.

La duda planteada en Urbanismo era clara, ¿qué ocurre cuando se solicita un cambio de uso de local a vivienda en este suelo ordenado pero en periodo teóricamente transitorio?

La respuesta se ha obtenido el pasado mes de junio de 2022, el Servicio de Licencias  de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Córdoba ha emitido un documento técnico en el que se plantea la viabilidad de autorizar los cambios de uso de local a viviendas en las zonas de régimen transitorio (PA y PAM).

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“En base a lo determinado en el documento de Adaptación Parcial del P.G.O.U. a la LOUA, los ámbitos de régimen transitorio (PA y PAM) del PGOU-01 que pertenecen a las distintas ZONAS DE SUELO URBANO, con asignación de uso, edificabilidad y densidad global en función de su superficie en cumplimiento del Artículo 10.1.A)d) de la LOUA, se considera que estos parámetros lo son de referencia en cuanto a usos e intensidades globales, al incluir las distintas zonas de suelo urbano suelo con diversas calificaciones urbanísticas, viarios, espacios libres, equipamientos y servicios ordenados por el Plan General, considerando equilibrada la proporción entre edificabilidad, densidad y dotaciones, en cumplimiento del Artículo 10.2.A)g) y 10.2.B)a), que los cuantifica en proporción de los metros cuadrados edificables y no al número de viviendas. Del análisis de estos parámetros, relacionando edificabilidades globales y densidades mediante el número de “viviendas equivalentes”, se observa que el cambio de uso de locales a viviendas no altera dicha densidad global, al estar incluida la edificabilidad lucrativa total de la zona en las “viviendas equivalentes”.”

De todas estas consideraciones se concluye que:

No existe pues inconveniente en autorizar propuestas de cambio de uso de local a vivienda en los ámbitos de régimen transitorio previstos en el PGOU-01, correspondientes a desarrollos del Plan General anterior, de acuerdo con lo expuesto en la lectura del “Plan General adaptado”, al no producirse alteración de los parámetros de las distintas ZONAS DE SUELO URBANO indicadores del modelo de ciudad existente para estas zonas.”

Se entiende, por tanto, que crear nuevas viviendas en los locales no va a generar una variación significativa en el número de viviendas que componen un barrio. Y abrir esta posibilidad, en estos barrios de reciente creación, no implica una alteración del modelo de ciudad previsto.

Puedes consultar el documento completo publicado por la GMU en este enlace.

Cuáles son las zonas afectadas

Dentro de las denominaciones PA o PAM se encuentran:

Todo el Plan Renfe, la zona de crecimiento de Ciudad Jardín por la avenida de Manolete, así como la zona de Vistalegre y avenida del Aeropuerto.

También se incluyen los barrios de Arroyo del Moro, Noreña y el barrio de las Delicias.

En la zona norte, el área de crecimiento del Tablero Bajo cerca del bulevar de María la Judía y algunas piezas sueltas como Escultor Freila Guevara.

En la zona Sur nos encontramos con todo el barrio del Guadalquivir, tanto en la zona de la avenida de Cádiz como en la próxima a la autovía.

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Se abren, por tanto, nuevas posibilidades para los numerosos locales comerciales de estos barrios que también podrán adecuarse para convertirlos en viviendas.

 

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Virginia Vigo Calle Arquitecta

Autora: Virginia Vigo

Arquitecta y colaboradora de www.obranuevaencordoba.es.

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