No está siendo infrecuente hoy en día apreciar casos de personas físicas que tienen como única fuente de renta la que proviene de rendimientos del capital inmobiliario derivados del arrendamiento de un piso vivienda de su propiedad, lo que suele conducirlos a la obligación de presentar declaración tributaria anual por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Sin pretender ser exhaustivo al respecto, no está de más recordar que en estos casos, para determinar el rendimiento neto, a los rendimientos íntegros (rentas del alquiler) se le podrán deducir una serie de gastos necesarios, determinados por el legislador en lista abierta (caben incluso gastos financieros), así como las amortizaciones del inmueble que supongan una depreciación efectiva del mismo. Finalmente, también se pueden aplicar algunas reducciones, entre las que destaca la del 60% del rendimiento neto positivo que prevé nuestra Ley del IRPF para el caso de arrendamiento de viviendas.
Pues bien, una vez aplicados los correspondientes parámetros de determinación del rendimiento a integrar en la base imponible, son también frecuentes los casos de estos contribuyentes a los que, dado el importe de esas rentas de alquiler del ejercicio (y de gastos deducibles y reducciones), su base imponible no resulta suficiente como para que les suponga una tributación efectiva, dadas sus circunstancias personales o familiares, incluso sin computar la totalidad de gastos a los que tendrían derecho a deducción.
Pues bien, también llega el momento en que estos contribuyentes, para conseguir liquidez, venden el piso vivienda que estuvo arrendado, por lo que tienen que volver a pasar por caja, y tributar en sede de IRPF. la posible ganancia patrimonial obtenida. En este caso, y salvando el régimen transitorio aplicable a inmuebles antiguos, la base imponible viene determinada a grandes rasgos, por la diferencia entre el valor de transmisión del bien (con ajuste favorable de determinados gastos directos de la venta) y su valor de adquisición (con ajuste favorable, también, de determinados gastos directos de la adquisición y mejoras).
Lo que en ocasiones no tienen en cuenta los contribuyentes a la hora de hacer los cálculos de tributación de la proyectada venta es que el valor de adquisición ha de corregirse a la baja en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, según nos recuerda el artículo 40.1 del Reglamento del I.R.P.F. Y he ahí que cuando miran hacia atrás se encuentran con una partida que puede resultar ciertamente importante y que le puede encarecer más de lo esperado la “factura fiscal” en la venta. Hablando sólo del inmueble, su depreciación efectiva (y deducible) se entiende cumplida aplicando el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: (1) El de adquisición satisfecho o (2) el valor catastral, sin incluir el cómputo del suelo.
Pensemos en el caso de un contribuyente que ha tenido arrendado ese piso vivienda por un largo periodo de tiempo (por ejemplo, 10 años), y que el valor de adquisición hubiese sido de 100.000 euros, una vez restado el valor del suelo. Si aplicó el 3% de dicho valor, computó como gasto anual la cifra de 3.000 euros, aun cuando ello no le hubiese sido necesario dadas sus posibles circunstancias personales de baja tributación, como antes he indicado. En definitiva, tendría que ajustar el valor de adquisición de la vivienda, a la baja, en 30.000 euros, que aumentarían su base imponible del ahorro.
Cualquier persona, utilizando un sencillo razonamiento surgido de nuestra tendencia a las economías de opción, podría decir que si al contribuyente no le produce un importante beneficio en su declaración de I.R.P.F. anual la consideración del gasto de la amortización, basta con no deducirlo anualmente, y se genera cierto “ahorro fiscal” para el día que venda el inmueble, máxime si dicha venta ya está proyectada de antemano.
No obstante, este pensamiento se verá limitado por la norma, e incluso por la propia interpretación que de la misma hace nuestra Dirección General de Tributos. En efecto, el artículo 40.1 del RIRPF antes mencionado nos aclara que se ha de computar en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto, y la D.G.T., en la consulta V2124/2017 de 17 de agosto de 2017, parece así reforzarlo en una escueta y sintética respuesta al respecto.
Personalmente no considero justa la situación, pues con un sencillo análisis podemos ver cómo una misma partida de gasto, al no ser deducido en su día, ha afectado dos veces de forma negativa al contribuyente, a la hora de determinar sus rendimientos de capital inmobiliario y su ganancia patrimonial. Y además, en los casos de no ser una partida relevante en el rendimiento del contribuyente, ¿por qué no permitirle que reserve su efecto favorable para el proyectado momento de la venta?
Quede ahí esa reflexión para que cada uno pueda hacer su crítica.
Autor: Francisco Javier Jiménez López
Abogado y Consultor Fiscal
Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba
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