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Un nuevo modelo de valoración de inmuebles

Valoracion inmuebles - obranuevaencordoba

No está de más reiterar la afirmación sobre el esfuerzo que tenemos que realizar los obligados tributarios en aras de asegurar el mejor cumplimiento posible de nuestras obligaciones y deberes con la Hacienda Pública; la aplicación de las normas tributarias no es un deber que sólo recae sobre los Jueces y Tribuales, o sobre la administración pública, sino también, y diría principalmente, sobre los propios obligados. Es así como lo tiene previsto la Ley, y es así como lo tenemos que acatar, nos guste más o menos. Si nuestro Derecho Tributario estuviese despojado de complejidad, no sería problema, pero al no ser así, nos vemos sumidos numerosas veces en situaciones de inseguridad en torno a si hemos hecho bien o no nuestro trabajo. Y no olvidemos que, si ese trabajo no nos ha salido bien, el derecho sancionador tributario nos acribillará a reproches que se traducen en multas pecuniarias ciertamente gravosas para nuestras economías.

Tratándose del sector inmobiliario, ya sea a nivel profesional o meramente particular, existe un elemento de cálculo de la tributación que es el valor real, o el valor de mercado, que viene a ser lo mismo según recientes palabras del Tribunal Supremo; es un elemento que afecta principalmente a operaciones sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), pero también tiene importante incidencia en tributación directa, en el Impuesto sobre Sociedades (IS), el I.R.P.F. o el Impuesto sobre el Patrimonio (I.P.).

¿Cómo podemos hacer para calcular ese valor real? Normalmente, siempre nos ha dado pistas el artículo 57 de la Ley General Tributaria, precepto que establece los medios que puede utilizar la administración tributaria en su labor de comprobación de valores de rentas, productos, bienes “y demás elementos determinantes de la obligación tributaria”. Así, tenemos los valores que resulten de operaciones de capitalización, aplicación de precios medios de mercado, cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros, dictamen de peritos de la administración…. o aquellas estimaciones por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. En este último, caso, muy recurrente en materia inmobiliaria, sabemos que el valor puede consistir en la aplicación de coeficientes multiplicadores determinados y publicados por la administración tributaria, lo cual, como vimos en otro momento, ha sido bien matizado por nuestro Tribunal Supremo, que ha terminado obligando a la administración tributaria a no conformarse con una sencilla operación matemática, sino que, al contrario, debe centrar su esfuerzo en “personalizar” la comprobación del valor, acudiendo a mediciones que respondan a la realidad física que presenta el concreto bien.

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Que la comprobación administrativa de valores ha generado tradicionalmente cierta litigiosidad es algo que no se nos escapa: valores reales son los valores reales, no necesariamente los que compruebe la administración, o declare el contribuyente, y en este contexto no son pocas las veces en las que el éste último ha tenido que acudir a un expediente de tasación pericial contradictoria para encontrar la solución a la discrepancia. Efectivamente, se trata de un remedio justo, pero no exonerado, en general, de la necesidad de incorporarlo a expedientes de revisión (recursos y reclamaciones), de cumplir trámites, ni de ocupar tiempo.

Con la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal se ha producido un interesante avance en la determinación del valor del bien inmueble que se utilizará en la base imponible del ITP y AJD y el ISD (con efectos en otros impuestos, como hemos dicho), siendo así que, a partir del día 1 de enero de 2022 se tendrá en cuenta el mayor valor de entre los 3 siguientes:

  • El valor declarado
  • El precio / contraprestación
  • El llamado “valor de referencia” determinado por la Dirección General del Catastro, que no debemos confundir con el valor catastral, pues se trata de una magnitud distinta, y novedosa, que se irá determinando año a año y que estará a disposición del contribuyente “a un click”.

Con este proceso de determinación de la base imponible se añade un plus de seguridad jurídica, si no de certeza, que reducirá sobremanera la litigiosidad en materia de comprobación de valores. Y ello es así porque la administración verá muy reducida su labor comprobadora, ya que por lo general acudirá a estos valores “tangibles”, directamente y sin más esfuerzo; valores que son el resultado de un análisis de precios de mercado resultantes de las compraventas inmobiliarias otorgadas ante Notario, en función de los datos que respecto a los mismos consten en el Catastro Inmobiliario.

Hay que tener en cuenta que este “valor de referencia” no se aplicará a los impuestos cuya base imponible se determine directamente en función del valor catastral, como ocurre con el IBI, sino que tenemos que contextualizarlo en el antiguo concepto del “valor real”.

 

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Javier Jimenez - obra nueva en CórdobaAutor: Francisco Javier Jiménez López

Abogado y Consultor Fiscal

Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba

 

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