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Fiscalidad de IRPF: mi vivienda, habitual o no

Vivienda habitual IRPF - obranuevaencordoba

Si alguien nos pregunta dónde vivimos, todos seguramente lo tengamos muy claro; o no tanto, porque si quien nos pregunta es la Agencia Tributaria no todo es necesariamente lo que parece, eso sí, si nos referimos a determinados efectos fiscales en IRPF sobre los que vamos a hacer algunas breves menciones.

Acudiendo al artículo 41 bis del Reglamento del IRPF, que trata el “concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones” vamos percatándonos de que, no sólo es ciertamente complicado el concepto, sino que éste incluso varía según el efecto fiscal que estemos estudiando. Recordemos sucintamente los principales efectos fiscales, de interés en IRPF, asociados a la vivienda habitual:

1.- La deducción en la cuota íntegra por “inversión en vivienda habitual” (el famoso 15% de las cantidades invertidas o devueltas al prestador, si hubo financiación ajena), ya derogada para adquisiciones posteriores a 31 de diciembre de 2012, pero que ultra – activamente se mantiene para adquisiciones anteriores a esa fecha, siempre que se vinieran aplicando deducciones por este concepto.

En este caso, sepamos que será vivienda habitual la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos 3 años o, si no transcurrió dicho plazo, fue porque falleciese el contribuyente, o cambiase el domicilio por matrimonio o separación, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas, o porque la anterior vivienda resulte inadecuada como consecuencia de la discapacidad del contribuyente, cónyuge o pariente conviviente, consanguíneo o afín, en línea recta o colateral, hasta el tercer grado.

Pero es que, además, para considerarse la vivienda como habitual, ésta ha de habitarse ya de manera efectiva y continuada en un plazo no superior a 12 meses desde su fecha de adquisición o terminación de las obras (¡vaya!, con este tipo de curiosos requisitos siempre hay que tener cuidado, no vaya a ser que Hacienda nos convierta la realidad en ficción y nos termine costando el dinero).

2.- Esta exención en el IRPF: La referida a las rentas derivadas de la aplicación de instrumentos de cobertura que cubran la subida del interés variable de los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de la vivienda habitual.

3.- Y estas otras exclusiones de gravamen:

  • Las exenciones referidas a las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por parte de mayores de 65 años o por personas con gran dependencia o dependencia severa; así como en el caso de daciones de vivienda habitual en pago de préstamos hipotecarios gravados con ésta, e igualmente si se producen ejecuciones hipotecarias.
  • En tercer lugar, la exclusión de gravamen para las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente (menor de 65 años o sin las dependencias antes dichas), cuando el producto obtenido por la transmisión se reinvierta en otra vivienda habitual. La exención será proporcional al importe reinvertido, pudiendo llegar al 100%.

A efectos de las exclusiones de gravamen por transmisión de vivienda habitual, salvo las de la dación del pago y las ejecuciones hipotecarias, además de los requisitos vistos antes para definir la vivienda habitual, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando ésta lo sea en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. Vemos que ya va variando el concepto de vivienda habitual, con nuevos matices, y según los casos, ya sea por comparación entre deducción por reinversión y exclusiones de gravamen, o entre éstas últimas.

4.- Interesa analizar a ese contribuyente que tiene un espacio de su vivienda destinado al desarrollo de su actividad económica (por ejemplo, un despacho). Sabemos que puede aplicar en sus rendimientos de la actividad insignificantes deducciones, como son una porción de la cuota de amortización de la construcción, una pequeña participación en gastos de suministros comunes, y poco más; en cambio, ello tiene efectos fiscales desfavorables, pues pierde proporcionalmente derecho a deducción en cuota por inversión en vivienda habitual, o en caso de transmisión, el cálculo de la ganancia patrimonial se ajusta con las amortizaciones practicadas, y la eventual exención (con reinversión o no) se circunscribe a la parte del inmueble no afecto a la actividad. Aunque, en mi opinión, estos efectos negativos sólo si la transmisión se produce transcurridos 3 años desde la afectación del bien a la actividad, pues ésta no se entendió producida si no hubiere transcurrido dicho plazo.

5.- Y no olvidemos que, en sede de rendimientos del capital inmobiliario, existe una reducción del 60% al rendimiento neto para contribuyentes que arrienden un inmueble destinado a vivienda; entiéndase por tal la que sirva de habitación al usuario con cierta vocación de permanencia.

En fin, disfrutemos de nuestra vivienda, en buena compañía, y dejemos para los profesionales del Derecho otras vicisitudes, ya que, como vemos, hoy día todo conlleva cierta complejidad.

 

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Javier Jimenez - obra nueva en CórdobaAutor: Francisco Javier Jiménez López

Abogado y Consultor Fiscal

Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba

 

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