Cuando uno decide comprar una vivienda de obra nueva en Andalucía, empieza un proceso ilusionante pero también plagado de dudas. Entre los documentos que te entregan, hay uno que debería ser claro como el agua y que sin embargo parece en algunos casos redactado para confundir: el plano de la vivienda. Y es que entender las superficies en los planos de obra nueva se ha convertido en una tarea de decodificación casi profesional, lo digo por experiencia propia al elaborar Estudios de Mercado.
Superficies distintas, mismos problemas
El problema está en que bajo un mismo techo aparecen diferentes superficies, cada una con su nombre, sus normas y su forma de medirse. Además, la Junta de Andalucía, en un intento de homogeneizar la forma de medir superficies (Decreto 218/2005 – BOJA 217, 7 de noviembre de 2005), añadió una regulación sobre cómo medir estas superficies. Esta normativa, aunque muy necesaria, no ha resultado del todo clara para el comprador final.
La superficie útil: la que debería importar
Para empezar, tenemos la famosa superficie útil. Esta para mí debería ser la reina de todas las medidas, porque es la que realmente puedes pisar, amueblar y disfrutar. Es decir, aquella sobre la que vivirás tu día a día. No incluye ni muros ni elementos comunes, solo lo que es tuyo y exclusivamente tuyo. Y no es interpretable su medición, está clara. Sin embargo, no siempre se presenta de forma totalizada en la documentación comercial.
Superficie construida neta y con comunes
Luego aparece la superficie construida neta, que incluye el grosor de los muros perimetrales y los tabiques interiores. Es decir, todo lo que se ha construido dentro del límite de tu vivienda, aunque no lo puedas usar realmente. Esta cifra siempre será mayor que la superficie útil, claro está.
El siguiente nivel de complejidad lo alcanza la superficie construida con zonas comunes (zz.cc.), que suma una parte proporcional de pasillos, escaleras, zonas de ascensor y demás elementos compartidos del edificio. Aquí es donde empieza el verdadero desconcierto: la forma de medir esta superficie puede variar, especialmente en la forma de contabilizar terrazas.
Las superficies según BOJA
En Andalucía, además, contamos con una normativa propia que introduce dos medidas adicionales: la superficie útil según BOJA y la superficie construida según BOJA. Estas son obligatorias en toda promoción de obra nueva, y la mayoría de promotoras las incluyen correctamente en su información.
El Artículo 2.e) del Anexo I establece claramente:
- La superficie útil comprende la superficie del suelo interior de la vivienda (cerrada por el perímetro interior de los cerramientos).
- Se incluye la mitad (50 %) de la superficie del suelo de los espacios exteriores de uso privativo —como terrazas, miradores, tendederos, porches…— siempre que dicha superficie exterior no supere el 10 % de la superficie útil cerrada.
Es decir, si tu vivienda tiene 100 m² útiles interiores y una terraza exterior de 20 m², de esos se computan 10 m² en la superficie útil total; pero si la terraza fuera de 30 m² (más del 10 %), se incluirían solo 10 m² (el límite máximo).
Además:
- La superficie construida se calcula a partir de esa superficie útil —ya con el cómputo de exteriores— añadiendo el 100 % de cerramientos exteriores (fachada) y el 50 % de medianerías, así como la parte proporcional que corresponda en zonas comunes.
El valor de la claridad
La cuestión es que estas superficies reguladas por el BOJA, aunque se ajustan a la normativa, no siempre son comprensibles para el comprador medio. Y como no suelen acompañarse de una totalización clara de la superficie útil real por estancias, ni de la construida según se reflejará en escrituras (superficie construida con parte proporcional de zonas comunes), es difícil comparar entre viviendas.
Por eso, más que una crítica a las promotoras —que en su mayoría cumplen— este artículo quiere ser una llamada a mejorar la comprensión de los planos de obra nueva. Hacerlos más didácticos, más legibles para el cliente final, es una forma de generar confianza y transparencia.
Mi recomendación como profesional
Cuando estés valorando una vivienda, mi consejo es que te fijes solo en las superficies útiles reales de las estancias y que las sumes por tu cuenta. Comprueba si incluyen terrazas y cuántos metros y equipamientos comunes se ofrecen.
En definitiva, que no te confundan los tecnicismos. Pide claridad. Pide totalizaciones. Pide que te expliquen con detalle lo que vas a comprar.
Porque al final, cuando uno está decidiendo la compra de su vida, necesita información clara y veraz. La información es poder, sí, pero solo cuando se comparte con honestidad. Exige superficies útiles. Exige comprensión. Exige transparencia.
Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.
Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico, Creador de obranuevaencordoba.es, obranuevaenmalaga.es, obranuevaensevilla.es y obranuevaengranada
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Esperamos que os haya sido útil la entrada «“¿Qué me estás vendiendo exactamente?” El lío de las superficies en los planos de obra nueva«. Recuerda inscribirte en nuestra newsletter para estar informado de todas las novedades de Obra Nueva en Córdoba y noticias relacionadas con el mundo inmobiliario. Quiero inscribirme ahora
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