Me gustaría con estos apuntes llamar la atención de las personas que a título particular intervienen de manera no profesional en el mercado inmobiliario, normalmente mediante la compra o la venta de una vivienda, operación que, dada su gran trascendencia, no será frecuente en su vida.
Y es que precisamente por ser una operación relevante, debe tenerse muy presente que se ha de estar bien asesorado desde los primeros contactos mantenidos con la otra parte, y conocer en todo momento la mejor forma de proteger los intereses propios.
Pactos de arras en la compraventa
Quiero referirme primero a un aspecto muy común en estos negocios, como es la celebración de los frecuentes pactos de arras (también se utilizan conceptos como “señal” o “paga y señal”) que acompañan a la compraventa en sus primeras fases de negociación, ya sea porque estén prefijados los aspectos esenciales de la regulación, se trate de una situación precontractual o de promesa, o incluso pueda entenderse perfeccionado el propio contrato, quedando pendiente de su posterior consumación mediante la realización de las prestaciones que son el objeto de las obligaciones de cada parte.
No olvidemos que la consumación de los efectos del contrato (culminados con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa) suele venir en la práctica muy relacionada con la obtención por parte del comprador de la financiación bancaria suficiente para el pago del precio. Por tanto, es el comprador quien suele estar la mayoría de las veces en situación de riesgo de incumplimiento de su obligación de pagar el precio en plazo, lo que le obliga a ser extremadamente cauteloso a la hora de dar a las arras que medien en la relación el significado que más le convenga, si no ha podido antes pactar una condición que le deje totalmente indemne en caso de no conseguir la financiación sin culpa. Muchas veces esto no se valora adecuadamente, ya que en esta primera fase (antes de otorgarse la escritura de compraventa, con la entrega de la cosa) es habitual pensar que sabemos muy bien lo que hacemos, que quién se va a equivocar a la hora de pactar una venta; de eso sabemos todos, ¿no?, y basta pues con que se nos presente un sencillo documento estándar extraído de no se sabe dónde, pagamos la señal, y a correr en busca de la entidad financiera.
Regulación de las arras
La regulación de las arras se basa, como regla general, en el llamado “principio de la autonomía de la voluntad” de las partes; de ahí, reitero, la importancia de dejar perfectamente sentado por escrito lo que las partes ya han acordado verbalmente y qué efectos han querido darle a futuro. Si las partes tienen claro que han pactado que se puede desistir de la relación de forma legítima, dígase así y claramente, con los efectos pactados, y dígase si mediaron arras y si éstas son de carácter “penitencial” (también llamadas de desistimiento), con los efectos propios de perder lo entregado o devolver el doble, en función de quien sea el que desista.
De no ser así de precisos, la legitimidad del desistimiento puede ser cuestionada, y podría considerarse la compraventa como perfectamente confirmada, operando las arras como pago de fracción del precio e incluso como cláusula penal por incumplimiento. No olvidemos que, encontrándose perfeccionado el contrato, las partes se encuentran legitimadas para exigirse el cumplimiento de las obligaciones de entregar la cosa y de pagar el precio, y en caso de incumplimiento, la parte cumplidora puede optar por exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños en ambos casos.
Y esto lo digo porque la jurisprudencia actual exige términos inequívocos para la determinación de las arras como de desistimiento (penitenciales), por lo que puede entenderse que, si no se expresó claramente así, las arras que mediaron lo fueron en señal de la confirmación del contrato. Y cuidado también con la confianza en la utilización de otros términos, como, por ejemplo, “reserva de compra” o similares, porque las cosas son lo que son y no lo que a veces decimos que son.
Opciones de compra
Y, en este punto, no quiero concluir sin hacer una breve referencia a otro tipo de relación jurídica que también aparece en el sector no profesionalizado de las operaciones inmobiliarias. Se trata de la firma entre particulares de opciones de compra, por las que, dicho grosso modo, una parte, dueño del inmueble y concedente de la opción, acepta que la otra parte, optante a la compra, pueda durante un periodo de tiempo determinado decidir si quiere o no suscribir el contrato. La opción se retribuye con del pago de una prima en dinero que puede transformarse en parte del precio en caso de ejercerse finalmente.
Respecto a estas opciones, me consta que no siempre se es consciente de algunos efectos fiscales importantes que son de aplicación, y que no está de más recordar rápidamente: téngase en cuenta que entre particulares las opciones de compra tributan por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, correspondiendo su pago al optante. Y para el concedente, tenemos el efecto de que la percepción de la prima puede ser una ganancia patrimonial integrada como renta general en el I.R.P.F., la cual tiene una mayor carga fiscal relativa que la ganancia patrimonial que se pondría de manifiesto con la propia transmisión del bien.
En definitiva, démosle la importancia que se merece a nuestra negociación, no pequemos de confiados, instruyámonos y sepamos bien lo que hacemos.
Autor: Francisco Javier Jiménez López
Abogado y Consultor Fiscal
Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba
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