Recientemente, el debate sobre la posibilidad de construir edificios de más de seis plantas en Córdoba ha cobrado fuerza. Este tema, impulsado por la Asociación de Empresarios de la Construcción (Construcor), ha puesto de manifiesto la necesidad de reconsiderar ciertos aspectos del urbanismo en nuestra ciudad. Sin embargo, tal y como escribí el pasado año (puedes consultar el artículo clicando este enlace), quiero destacar que la verdadera clave para un desarrollo sostenible y eficiente no reside tanto en la altura de los edificios, sino en la edificabilidad de los sectores.
El Debate Actual
Construcor ha argumentado que permitir edificios más altos puede reducir costos y mejorar la sostenibilidad urbana. La presidenta de la asociación, María Dolores Jiménez, ha señalado que esta medida permitiría abaratar el precio de las viviendas y disminuir los costos de mantenimiento de las comunidades. Aunque este enfoque es correcto, desde mi punto de vista es fundamental considerar una perspectiva más integral.
Y es que leo opiniones sobre edificar en altura sobre el mismo suelo, y en ese caso no estaríamos arreglando el problema, si acaso una leve diminución de costes de construcción al disminuir la huella de los edificios.
Edificabilidad: La Clave del Desarrollo Sostenible
La edificabilidad se refiere a la cantidad de superficie de edificación que puede materializarse en un terreno según las normativas urbanísticas. Este concepto es crucial porque determina cuántos metros cuadrados se pueden construir en un terreno específico, afectando directamente el valor del suelo y la viabilidad económica de los proyectos inmobiliarios.
Argumentos a Favor de Aumentar la Edificabilidad en Córdoba
Optimización del Uso del Suelo: Al aumentar la edificabilidad, se maximiza el uso del suelo disponible, permitiendo construir más viviendas y servicios en la misma área. Esto es especialmente importante en zonas urbanas donde el suelo es escaso y caro. La eficiencia en el uso del suelo es fundamental para el desarrollo urbano sostenible.
Reducción de Costos: Más metros cuadrados construidos sobre un mismo terreno pueden diluir los costos fijos de urbanización y construcción, haciendo los proyectos más rentables y las viviendas más asequibles. Este ahorro puede ser crucial para los promotores y, en última instancia, beneficiar a los compradores de viviendas.
Cohesión Urbana: Una mayor edificabilidad puede contribuir a crear barrios más densos y dinámicos, con una mezcla de usos que fomenten la vida comunitaria y reduzcan la necesidad de desplazamientos largos. Barrios con mayor densidad de población tienden a tener más servicios y comercios locales, lo que a su vez mejora la calidad de vida.
Sostenibilidad Ambiental: La densificación urbana, cuando se hace de manera planificada, puede reducir la expansión descontrolada de la ciudad, preservando áreas naturales y agrícolas. Además, barrios más compactos suelen tener una huella de carbono menor debido a la reducción en el uso del transporte. La sostenibilidad ambiental es un objetivo clave para cualquier desarrollo urbano moderno.
Casos de Estudio en Córdoba
En Córdoba, hemos visto cómo la baja edificabilidad en zonas como Noreña ha resultado en un desarrollo subóptimo. Aumentar la altura permitida de las edificaciones podría haber mejorado significativamente la vida en el barrio, proporcionando más viviendas y oportunidades comerciales. De manera similar, en Levante, las cargas urbanísticas impuestas dificultan su desarrollo, demostrando la necesidad de flexibilizar y ajustar las normativas para facilitar la construcción. Estos casos ilustran cómo una mayor edificabilidad podría haber transformado estos barrios para mejor. Así con otros tantos sectores que hoy tenemos pendientes de urbanizar porque simplemente los números no salen, especialmente en sectores de tan baja edificabilidad como el PP-O2.
Perspectivas Futuras y Recomendaciones
El alcalde de Córdoba, José María Bellido, ha manifestado su disposición a debatir sobre la propuesta de Construcor, siempre que haya un consenso político y ciudadano. Este debate podría influir en el desarrollo del nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), que serviría como instrumento para realizar estos cambios. Es esencial que las políticas de urbanismo adopten un enfoque flexible y realista, ajustando los índices de edificabilidad para reflejar mejor las condiciones económicas y sociales actuales.
La implementación de mayores índices de edificabilidad debe ser acompañada por una planificación cuidadosa y una consulta amplia con todas las partes interesadas, incluyendo residentes, promotores y expertos urbanísticos. Solo así se podrá asegurar que los cambios beneficien a la mayoría y contribuyan a un desarrollo urbano sostenible.
Conclusión
Mientras el debate sobre la altura de los edificios en Córdoba continúa, es esencial no perder de vista el verdadero factor que puede transformar nuestra ciudad: la edificabilidad. Al centrarnos en este aspecto, podemos asegurar un desarrollo urbano más sostenible, eficiente y beneficioso para todos los habitantes. Es crucial que las políticas de urbanismo adopten un enfoque flexible y realista, ajustando los índices de edificabilidad para reflejar mejor las condiciones económicas y sociales actuales.
En última instancia, una mayor edificabilidad no solo hará que los proyectos sean viables, sino que también contribuirá a una Córdoba más dinámica y cohesionada. Es hora de avanzar hacia un modelo de ciudad que optimice el uso del suelo (¡qué pena lo de las parcelaciones!), mejore la calidad de vida de sus residentes y promueva una sostenibilidad real.
Con una mayor edificabilidad, Córdoba puede enfrentarse a los desafíos urbanos del siglo XXI de manera más eficaz, creando barrios vibrantes y sostenibles que beneficien a todos. Es el momento de adoptar una visión audaz y progresista para el desarrollo de nuestra ciudad, centrada en la optimización del uso del suelo y la mejora de la calidad de vida urbana.
Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.
Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico, Creador de obranuevaencordoba.es, obranuevaenmalaga.es y obranuevaensevilla.es
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Esperamos que os haya sido útil la entrada «Más allá de la altura de los edificios: la edificabilidad en Córdoba«
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