Por fin ha llegado el inicio de la urbanización del PP O4 Huerta Santa Isabel Oeste. Las Empresas adjudicatarias de las obras de urbanización, Acciona y Jícar, han comenzado a tomar el terreno para iniciar los trabajos de esta gran bolsa de suelo. Este sector de nuestro planeamiento es el futuro más inmediato de la obra nueva en Córdoba.
PP O4 Huerta Santa Isabel Oeste
Este Plan Parcial viene derivado del PAU O4 de nuestro PGOU del 2001. Un desarrollo impulsado por EPSA, de la Junta de Andalucía, hoy AVRA, y Procórdoba, Empresa Municipal hoy extinguida.
Los documentos de Planeamiento corrieron a cargo de los Arquitectos Luis Giménez Soldevilla y Pedro Peña Amaro, teniendo la aprobación definitiva de la documentación del Plan Parcial el 6 de julio de 2006. Si bien hubo que presentar una Modificación de estos textos como consecuencia del Estudio Arqueológico previo realizado.
Y es que este sacó a la luz la existencia de un complejo de edificios de época califal, posiblemente de carácter militar, ocupando una gran superficie de unos 20.000 m2. Asimismo, se ha localizado la presencia del acueducto romano Aquavetus o Valdepuentes y más instalaciones hidráulicas. Está por ver si aparecen nuevas edificaciones al ejecutar las obras de urbanización.
La aprobación definitiva de este nuevo texto fue el 14 de enero de 2010. Es decir, hace más de 14 años. A diferencia de otros sectores que hoy vemos como están ya prácticamente edificados, este no tuvo tiempo de urbanizarse antes de la crisis y sufrió una parálisis de más de una década.
Los datos de este nuevo barrio
El PP O4 supone actuar sobre una superficie de 488.511 m2 de suelo. Prologará la Avenida Donantes de Órganos y urbanizará todo hacia su izquierda (Sur) hasta cerrar la ciudad con la Barriada de las Palmeras.
Se edificarán 390.809,52 m2 techo, para un máximo de 3.663 viviendas. De estas, más del 53% serán de Protección Oficial, 1.944 unidades en total. De régimen Libre se ejecutarán 1.719 viviendas.
La tipología de los edificios será similar a la de su barrio vecino, el PP O3 Huerta Santa Isabel Este. Residenciales en altura de planta baja más 6 plantas, con zonas comunes para piscinas y jardines.
El barrio prevé 110.948,10 m2 de suelo para Equipamientos Educativos, Deportivos, Social y comercial (9.763,68 m2), lo cual representa un 22,71% sobre la totalidad del suelo.
Para espacios libres, jardines fundamentalmente, se utilizarán 83.848,95 m2 de suelo, un 17,09% del barrio, porcentaje mayor que lo obligado por la normativa autonómica.
Por último, los viarios representarán el 25,90% del suelo, ocupando 126.508,97 m2.
Las perspectivas del PP O4 Huerta Santa Isabel Oeste
Lo único bueno de haber tardado tanto en urbanizarse es que este este barrio lleva camino de ser el único suelo disponible para edificar en Córdoba en los próximos años. Por tanto, sus expectativas de venta son buenas porque una vez concluyan las obras de urbanización (plazo previsto de 25 meses) los suelos de los vecinos PP-O3 y PP-O5 estarán prácticamente edificados y vendidos al 100%.
Si es verdad que son terrenos cada vez más alejados de nuestro Centro y que el coste de la vivienda, especialmente en sus inicios, deberá estar en consonancia con esta realidad y, sobre todo, con su situación dentro del barrio. A nadie se le escapa que el nuevo planeamiento culmina sobre Las Palmeras, una zona cuando menos conflictiva y no atractiva, tal y como ha quedado demostrado en el PP-06, la prolongación del Parque Azahara, un barrio que no ha conseguido despegar y que está completamente urbanizado sin que las Promotoras consigan lanzar producto allí.
La zona norte del Plan Parcial si que tendrá una mejor situación, lo cual vendrá acompañado de unas vistas a la Sierra que serán siempre sin obstáculos, pues el suelo siguiente está protegido por el Plan Especial de Protección del Yacimiento Arqueológico de Medina Azahara y su Entorno.
VPO en Córdoba
Este Plan Parcial supone un incentivo muy importante para Córdoba en cuanto a Viviendas de Protección Oficial. Como he comentado, serán 1.944 nuevas viviendas. Su desarrollo vendrá de la mano de Promotoras consolidadas en Córdoba como Vimpyca (tiene un 18,3% del Sector), Vimcorsa (supuestamente recibirá el suelo del Ayuntamiento, que tiene un 16,3%) y Convisur. Está por ver la salida que le da al suelo AVRA, que es propietaria del 34,6% del Plan.
La última fórmula que ha utilizado la Agencia de la Junta en Córdoba, la permuta de viviendas, se ha estancado sobremanera en Huerta Santa Isabel Este, por lo que es probable que no repita y lance las parcelas al mercado una vez urbanizadas.
Cuándo veremos las nuevas viviendas
El plazo previsto para la urbanización es de 25 meses, pues es una obra de una entidad bastante importante, tal y como refleja su presupuesto de adjudicación, que ha sido de 31.840.805 euros (IVA incluido).
En otros tiempos, se simultaneaba la construcción de las edificaciones con la urbanización, pero no parece probable que esto ocurra, especialmente por el aval que hay que presentar para estos casos. Pienso que aproximadamente 6 meses antes de que finalice la urbanización, podremos ver proyectos en comercialización en esta zona, si bien tendrá que estar claro que las obras vayan en plazo.
Enlaces
La entrada a este barrio será mayoritariamente desde la Avenida Donantes de Órganos, a la que llegamos desde la Ronda Oeste, y desde la Carretera de Palma del Río, a la altura de las Palmeras especialmente.
Para la movilidad de nuestra ciudad se hace cada vez más vital la construcción de la Variante Oeste, donde solo queda el tramo de la Glorieta de la Carretera del Aeropuerto a la Carretera de Palma del Río. Si hoy en día ya es fundamental para no meter en la ciudad todo el tráfico del Parque Logístico, para este nuevo barrio se antoja también vital para su movilidad y para no congestionar la Ronda Oeste y Norte.
Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.
Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico, Creador de obranuevaencordoba.es , obranuevaenmalaga.es y obranuevaensevilla.es
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