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Valor a declarar en Impuesto sobre Transmisiones en la compraventa de un inmueble

Impuesto sobre Transmisiones - obra nueva en Córdoba

Nos vamos a situar en un escenario de compraventa de un inmueble que no va a estar sujeta a IVA, sino al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, tan frecuente en las operaciones entre particulares.

Ya en fechas pasadas comentamos la Sentencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de fecha 23 de mayo de 2018 que obligaba a la Administración Tributaria a justificar de forma más exhaustiva determinadas actuaciones de valoración de inmuebles, al objeto de poder girar una liquidación al contribuyente por el Impuesto que nos ocupa, no valiendo, de entrada, la mera referencia a los valores inmobiliarios que se publican en los registros fiscales administrativos, en perjuicio del contribuyente. En definitiva, se exigía a dicha administración que realizase una actividad comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular, y exponer claramente las razones por las que se daría carta de naturaleza a un valor comprobado distinto del declarado.

Pero, como si de un flash back se tratase, sabiendo ya esto, vamos a retrotraernos al momento en el que el contribuyente ha adquirido el inmueble y tiene que autoliquidar la cuota del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

En este punto, se plantea una cuestión muy recurrente: ¿Qué valor doy a la operación a los efectos del cálculo de la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales? ¿Aplico el precio por el que se ha escriturado la compraventa? ¿Tal vez sea mejor utilizar el valor de esa tasación reciente que se ha tenido que hacer para conseguir el préstamo hipotecario? ¿O quizá hay que incluir el valor de esos famosos registros fiscales administrativos, que se calcula aplicando unos coeficientes a los valores catastrales?

La Resolución de la Dirección General de Tributos (de 30 de mayo de 2019 -consulta V1219-19-) contesta a esta cuestión. El consultante se encontró con estos 3 valores, grosso modo: (1) precio escriturado de 300.000 euros; (2) valor de tasación de 375.000 euros, y (3) valor de registros fiscales de 305.000 euros.

Tenemos que recordar que el valor que se debe declarar es el valor real (por supuesto, deducidas las cargas que aminoren el valor, pero no las deudas); dicho valor realmente es el valor de mercado, según ha manifestado reiteradamente la jurisprudencia; concepto que, al no estar claramente determinado, genera en el contribuyente inseguridad jurídica (entiéndase como desasosiego, pues a nadie le apetece una liquidación paralela). En el supuesto de la Consulta, realmente tienta abrazar el precio escriturado o el valor del registro fiscal, pero, claro, ¿es que una tasadora no nos va a aportar un valor real, de mercado?; mala noticia en este caso, pues saldría más cuota a pagar.

Pues bien, en esta interesante resolución de la Dirección General de Tributos (de ahí el hecho de destacarla hoy), se nos dice que, para la correcta declaración de ese valor real, el legislador ha previsto los medios de comprobación de valores de los que puede servirse la Administración Tributaria, así como que el contribuyente puede acudir a la tasación pericial contradictoria (si no está de acuerdo con la comprobación administrativa). Evidentemente, esto es así, pero también es cierto que el contribuyente tiene otras posibilidades de salida que no sean cruzar los dedos por si llega una eventual comprobación e instar una posterior tasación pericial contradictoria.

En efecto, nuestra D.G.T. nos dice que, “de acuerdo con la normativa estatal, el obligado tributario puede determinar el valor real a declarar en función de los valores publicados por la Administración tributaria gestora competente”, y alude al artículo 57 de la Ley General Tributaria que establece en su apartado 1. b) el “método de estimación por referencia a los valores que figuren en lo registros de carácter fiscal”, que no es otro que ese método consistente en aplicar coeficientes a los valores catastrales, al que nos estamos refiriendo desde el principio. Método que, recordemos, el T.S. cuestiona, porque no se debe imponer en abstracto por ser yo quien soy y quien he bendecido lo publicado en los registros, sino que precisará acompañarse de una justificación adaptada a la realidad del inmueble en cuestión.

Pero, como ocurre en este caso, al contribuyente sí puede convenirle este valor proveniente de forma directa de los registros fiscales, por lo que la clave de la Consulta está aquí en si se considera vinculante para la Administración el valor que publica; vamos, que si ésta debe pasar por él.

En respuesta a ello, la D.G.T. en un principio acude a que en el supuesto de consulta los valores los publica una administración autonómica y ellos son un órgano estatal al que no le compete pronunciarse sobre la aplicación de las disposiciones autonómicas, pero al final de sus conclusiones deja bien sentado que: “En aplicación de la normativa estatal, el obligado tributario podrá utilizar los valores publicados por la Administración tributaria competente en aplicación de los medios de comprobación de valores, que tendrá carácter vinculante para la misma”.

Deja, sentado, pues, este criterio para que podamos trabajar sobre él en la eterna búsqueda de la seguridad jurídica.

 

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Javier Jimenez - obra nueva en CórdobaAutor: Francisco Javier Jiménez López

Abogado y Consultor Fiscal

Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba

 

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