En el artículo de hoy, Francisco Javier Jiménez nos habla acerca sobre la cancelación anticipada de leasings inmobiliarios y sus efectos en tributación indirecta.
La recentísima crisis económica, agudizada en el sector inmobiliario, ha dado para mucho en el mundo del Derecho, de la Economía, de la Sociología, de la Política, y de tantos otros campos de nuestra vida como a Usted se le ocurra pensar; porque, como sabemos, la crisis ha afectado considerablemente a la vida de las personas, aunque empiecen a verlo ya con cierta perspectiva y en muchos casos me consta que con cierto espíritu indulgente, pues no es insano pasar páginas, cerrar heridas e incluso mostrarse amable con quienes no lo fueron tanto en tiempos difíciles.
En dicho periodo crítico han sido muy frecuentes los complejos procesos de reestructuración de la deuda financiera de muchas grandes compañías, al objeto de poder rectificar su plan de negocio y afrontar con ciertas garantías de éxito el futuro o con la idea de hacer más atractiva la llegada de capital nuevo inversor. En materia tributaria fue frecuente toparse con cuestiones hasta entonces poco experimentadas, al menos por los más jóvenes. Me quedo con la operación a que se refiere el título de este artículo y sus efectos en IVA e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: la cancelación anticipada (antes de su vencimiento) del leasing (arrendamiento financiero) inmobiliario constituido con entidades financieras.
Recordamos brevemente que este contrato de leasing es aquel por el que la entidad de leasing cede al cliente el uso de un bien inmueble (que normalmente habrá adquirido siguiendo las instrucciones del cliente) por un tiempo determinado, cobrando una serie de cuotas que incluyen la recuperación del coste del bien, la carga financiera y la cuota de IVA, y concediendo una opción de compra al finalizar la relación, a un precio preestablecido y denominado como valor residual.
¿Qué efectos podemos encontrar si las partes pactan adelantar el ejercicio de la opción de compra? La resolución de la DGT V2549-17 de 9 de octubre nos sienta criterios muy importantes a tener en cuenta:
IVA
Comenzando por el IVA, sabemos que las operaciones de leasing está sujeta a IVA, como prestación de servicios, hasta que “deviene” en entrega de bien cuando se ejerce la opción de compra, o antes si dicha opción es comprometida por el arrendatario financiero. La clave del asunto está en que la entrega anticipada del bien puede estar exenta o no de IVA, pues puede considerarse como si fuese primera entrega de edificación, o segunda entrega, a los efectos de aplicar la exención del artículo 20. 22º A) de la Ley del IVA. Así, mientras que las segundas entregas de edificaciones se encuentran exentas de IVA, no obstante, en el caso de los leasings inmobiliarios no se producirá la exención de IVA al ejercerse la opción de compra (aun siendo una segunda entrega), si el contrato de arrendamiento financiero se hizo con una entidad de leasing y tiene una duración mínima de 10 años.
Ahora bien, la DGT quiere subrayar no sólo que el contrato ha de tener una duración mínima de 10 años, sino también que la opción de compra debe ejercitarse transcurrido al menos ese plazo de 10 años. De ahí que hemos de estar muy atentos en los casos de cancelaciones anticipadas de leasings inmobiliarios de más de 10 años, pero que cancelemos antes del transcurso de los 10 primeros años, pues estarían exentos, con el efecto de su gravamen por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (modalidad T.P.O.), salvo que se produzca la renuncia a la exención en los términos y con los requisitos que se establecen en la Ley del IVA. Es interesante también saber que la DGT aclara también que el plazo de 10 años se computa desde el inicio del contrato de leasing, con independencia de que con posterioridad haya subrogaciones en las posiciones de acreedor o deudor, cosa que ha ocurrido muy frecuentemente en esta aludida época que ha llevado a tanta renovación de entidades financieras y a la asunción de deudas y obligaciones por terceros subrogados en los iniciales arrendatarios.
Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Continuando por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del I.T.P. y A.J.D., diremos que la base imponible de la operación (exenta de IVA) gravada estará constituida por el valor real del bien, con deducción de las cargas que disminuyan su valor, pero no de las deudas, aunque estén gravadas con prenda o hipoteca. Según el Tribunal Supremo, el valor real es el valor intrínseco o por naturaleza, asimilado al valor de mercado, que puede no coincidir con el valor declarado por las partes
Actos Jurídicos Documentados
Y terminando por la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados del I.T.P. y A.J.D. en los leasings inmobiliarios, se nos recuerda que primero debió otorgarse una escritura pública con la constitución del leasing y que después debe otorgarse otra por el ejercicio de la opción de compra, todo ello para las respectivas inscripciones en el Registro de la Propiedad. Pues bien, en estos casos, la base imponible ya no responderá al valor real, sino al declarado, conformándose en la constitución por todas las cuotas periódicas del contrato, y en la cancelación anticipada debe limitarse a la cuantía por la que se ejercite la opción de compra, sin que deban incluirse las cuantías correspondientes a las cuotas periódicas, puesto que ya se declararon en la escritura pública de constitución del arrendamiento financiero.
Autor: Francisco Javier Jiménez López
Abogado y Consultor Fiscal
Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba
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