Córdoba mueve ficha en uno de sus grandes desarrollos residenciales
Las obras de urbanización del PP-O2 Córdoba por fin han comenzado. Y no es una noticia menor. Hablamos de uno de esos momentos que, vistos con algo de perspectiva, terminan marcando un antes y un después en la evolución residencial de una ciudad.
El sector, conocido como Ciudad Jardín de Poniente 2 y situado en el entorno de Turruñuelos, deja de ser una previsión sobre el plano para convertirse en una realidad física. La maquinaria de Jícar ya trabaja sobre el terreno y con ello se inicia el proceso que permitirá transformar esta bolsa de suelo en un nuevo ámbito urbano, llamado a completar el crecimiento natural de Córdoba hacia Poniente.
En el acto de inicio estuvieron presentes representantes municipales, como corresponde en una actuación de esta dimensión, pero conviene poner el foco donde realmente debe estar: en el largo trabajo desarrollado durante años por los propietarios del suelo, la Junta de Compensación y los promotores que han empujado para que este suelo pudiera llegar, por fin, a su fase de urbanización. Ellos son los que aportarán los 19,9 millones de euros en los que se han adjudicado las obras.
Un nuevo barrio junto al Patriarca
El PP-O2 se sitúa junto al ámbito ya consolidado del PP-O1, por debajo del Parque del Patriarca, una de las áreas residenciales que mejor ha funcionado en Córdoba durante los últimos años. No es casualidad. Su localización, su cercanía a la Arruzafilla, la conexión con la sierra y la posibilidad de vivir en una zona moderna, abierta y con espacios libres han convertido este entorno en uno de los más deseados de la ciudad.
Ahora, el PP-O2 viene a ampliar esa realidad. El sector cuenta con una superficie aproximada de 374.000 metros cuadrados y está previsto que albergue 1.331 viviendas. De ellas, 761 serán viviendas protegidas y 570 viviendas libres. Más allá de la cifra, lo verdaderamente relevante es que Córdoba suma suelo residencial en una zona con una demanda muy clara y con escasez evidente de producto nuevo.
Me gusta este nuevo barrio porque va a suponer “coser” la carretera de Trassierra, San Rafael de la Albaida y el Patriarca. La urbanización incluye viales, redes de abastecimiento y saneamiento, espacios libres, zonas verdes y parcelas destinadas a equipamientos. Es decir, no se trata solo de preparar suelo para construir viviendas, sino de crear las condiciones para que nazca un barrio completo que, además, contará con una importante dotación para suelo comercial.
Este suelo comercial tiene una edificabilidad asignada de 12.480 m² techo y se ubica en el sur del barrio, en su fachada con la carretera de Trassierra. En el PGOU no estaba recogido, pero llegó fruto de una innovación del Plan Parcial aprobada el 21 de enero de 2013. Con ella se aumentó de forma considerable la edificabilidad del nuevo barrio, creciendo tanto el uso terciario como la vivienda protegida, que pasó de 241 a 761 viviendas. La vivienda libre, por su parte, se vio recortada de 722 a 570 viviendas.
Las VPO más atractivas de Córdoba
Uno de los aspectos más interesantes del PP-O2 será, sin duda, su vivienda protegida. Por localización, estas VPO están llamadas a situarse entre las más atractivas de Córdoba. Ya ocurrió en el PP-O1, donde las viviendas protegidas se sitúan en un entorno con calidad urbana, buenas conexiones y una clara proyección de futuro.
La vivienda protegida no puede analizarse solo desde el precio. La ubicación pesa, y mucho. Y en este caso hablamos de una zona que ya cuenta con una imagen consolidada en el mercado, con una referencia residencial positiva y con un entorno que seguirá ganando valor conforme se complete la urbanización y avancen las futuras promociones.
En un momento en el que acceder a una vivienda en Córdoba se ha complicado para muchas familias, la llegada de nuevas VPO en una zona de estas características es una noticia especialmente relevante. No resolverá por sí sola el problema de acceso a la vivienda, pero sí aporta una pieza importante dentro de una ciudad que necesita más oferta, más suelo finalista y más producto de obra nueva. ¿El precio? Tendremos que esperar a que finalicen las obras, en unos dos años, para ver las primeras promociones y conocerlo.
La precomercialización ya ha empezado
Aunque las obras de urbanización acaban de iniciarse, el mercado ya se está moviendo. A diferencia de lo que ha ocurrido en Huerta Santa Isabel Oeste, ya ha comenzado la precomercialización de dos promociones de Neinor Homes y de una cooperativa en el ámbito del PP-O2. Este dato es muy significativo porque demuestra que el interés no es teórico: hay demanda real, hay promotores trabajando y hay compradores atentos a las primeras oportunidades.
No obstante, habrá que ver los plazos de entrega que están dando estas promociones, pues difícilmente podrán iniciar las obras antes de que se recepcione la urbanización.
Un punto de inflexión para la obra nueva en Córdoba
El inicio del PP-O2 llega además en un momento especialmente interesante. Si a este Plan Parcial le sumamos la próxima finalización del anteriormente mencionado Huerta de Santa Isabel Oeste, el PP-O4, Córdoba empieza a generar un punto de inflexión en cuanto a futura oferta de vivienda de obra nueva.
Durante años he hablado de la falta de suelo urbano disponible como uno de los principales frenos del mercado residencial cordobés. La demanda existía, pero la oferta nueva era limitada y se concentraba en ámbitos muy concretos. Ahora empiezan a desbloquearse sectores importantes que permitirán ampliar el mapa de la obra nueva y dar respuesta a perfiles de comprador muy distintos.
El PP-O2 no será un barrio de un día para otro. Ningún desarrollo de esta escala lo es. Pero el inicio de las obras de urbanización marca el paso decisivo: el momento en el que la ciudad deja de mirar un suelo como una promesa y empieza a verlo como una realidad en construcción.
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Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.
Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico, Creador de obranuevaencordoba.es, obranuevaenmalaga.es, obranuevaensevilla.es y obranuevaengranada
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