El Colegio de la Arquitectura Técnica de Córdoba acogió una edición especial del Café Inmobiliario, en la que debatimos sobre urbanismo, suelo, costes de construcción y las dificultades para aumentar la oferta de vivienda nueva. El encuentro sirvió también para presentar mi libro «La Verdad sobre la Obra Nueva».
Un Café Inmobiliario en un escenario especial
El pasado 29 de octubre celebramos una edición especial del Café Inmobiliario en la sede del Colegio de la Arquitectura Técnica de Córdoba (COATCO).
Para mí fue un encuentro especialmente significativo. Por un lado, porque trasladamos al Colegio una iniciativa que puse en marcha en 2024 con una idea muy sencilla: reunir a profesionales del sector inmobiliario alrededor de un café para hablar de lo que realmente está ocurriendo en nuestro mercado.
Sin discursos comerciales. Sin presentaciones interminables. Compartiendo experiencias y opiniones entre quienes trabajamos diariamente en la promoción, la construcción, el urbanismo y la comercialización de viviendas.
Por otro, porque la jornada sirvió para presentar mi libro, La Verdad sobre la Obra Nueva, en un entorno profesional especialmente vinculado a mi trayectoria como arquitecto técnico.
La iniciativa de celebrar este encuentro en el Colegio surgió de Carlos Jaén, expresidente del COATCO, que se implicó personalmente en su organización, contando con el respaldo de su actual presidente, Guillermo Vizcaíno. Una colaboración que permitió reunir a compañeros profesionales con una amplia experiencia y perspectivas diferentes sobre el presente y el futuro del mercado inmobiliario cordobés.
Una mesa con distintas visiones del sector
En esta edición del Café Inmobiliario participaron Guillermo Vizcaíno, presidente del COATCO; Juan de Dios García, técnico de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Córdoba; Francisco Toledano, director técnico de Corduba; Luis Sánchez, gerente de Vimpyca; y José Luis Luque, arquitecto técnico especializado en dirección de ejecución de obra.
Por mi parte, asumí la moderación del encuentro. También contamos con las aportaciones de Carlos Jaén y José Manuel Ríos, ambos expresidentes del Colegio, y de Francisco Melero, arquitecto técnico y antiguo gerente de Vimpyca.
La conversación tuvo precisamente el carácter que siempre he buscado en estos cafés: libertad para expresar opiniones, contrastar experiencias y abordar los problemas del sector sin necesidad de alcanzar acuerdos en todos los asuntos. Y temas no faltaron.
La obra nueva en Córdoba sigue condicionada por los tiempos urbanísticos
Comencé el encuentro presentando brevemente algunos datos sobre la evolución de la oferta de obra nueva en Córdoba, obtenidos de obranuevaencordoba.es. Recuperé una infografía que había preparado para el Panorama Inmobiliario del pasado mes de marzo y que finalmente no llegué a mostrar. En ella recogía nuestras previsiones sobre la evolución de la oferta residencial hasta finales de 2027.
Al compararla con los datos actualizados, comprobamos que la recuperación de la oferta esperada para la segunda mitad de 2026 no se había materializado al ritmo previsto. Una situación que nos sirvió como punto de partida para la conversación.
Tendremos ocasión de analizar estas cifras con más detalle en la próxima edición del Panorama Inmobiliario de Córdoba, prevista para marzo de 2027.
Lo que sí quedó sobre la mesa fue una cuestión que afecta directamente a nuestro sector: la importancia de los plazos urbanísticos en la producción de nuevas viviendas.
Y desde ahí comenzamos el debate.
Licencias urbanísticas: avances y dificultades que todavía persisten
Uno de los asuntos que más conversación generó fue el funcionamiento de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Córdoba. Juan de Dios García expuso las mejoras que se están produciendo en la tramitación de licencias gracias a la colaboración con los colegios profesionales.
Según explicó, los tiempos medios de tramitación han experimentado una reducción considerable respecto a los expedientes anteriores a 2025, cuando podían superar ampliamente los dos años. El objetivo es avanzar hacia plazos próximos a los tres meses, mediante la mejora de los procedimientos y de la organización administrativa.
Sin embargo, las experiencias que compartieron otros profesionales mostraron que todavía existen actuaciones que encuentran dificultades importantes durante su tramitación. Especialmente en aquellos casos que requieren informes complementarios, autorizaciones específicas o intervenciones de diferentes organismos. Fue un intercambio interesante porque permitió conocer tanto la visión de la administración como la de quienes desarrollan los proyectos y ejecutan las obras.
La reflexión que extraigo es que se están dando pasos, pero necesitamos que las mejoras se traduzcan en una mayor seguridad sobre los plazos.
Para una promoción inmobiliaria, la incertidumbre administrativa puede resultar tan perjudicial como un retraso conocido.
El verdadero problema no es solo disponer de suelo
Durante el desayuno hablamos también de los desarrollos urbanísticos que deben permitir aumentar la oferta residencial de Córdoba durante los próximos años. Entre ellos, los sectores O-2 y O-4, que tendrán un protagonismo importante en la evolución del mercado.
En la conversación expliqué que Córdoba cuenta con perspectivas de incorporar del orden de 6.000 viviendas en estos desarrollos, una cifra relevante si tenemos en cuenta que nuestro mercado absorbe aproximadamente 1.000 viviendas nuevas al año.
Pero disponer de suelo en el planeamiento no significa que esté preparado para construir. La transformación urbanística requiere inversiones, proyectos, autorizaciones, infraestructuras y, sobre todo, tiempo. Y aquí aparece una dificultad que considero fundamental: la financiación de las obras de urbanización.
No siempre resulta sencillo encontrar operadores dispuestos a invertir grandes cantidades de dinero en procesos que pueden prolongarse durante muchos años. Por eso, además de desarrollar los sectores residenciales previstos, necesitamos trabajar con suficiente anticipación en los que tendrán que llegar después.
De lo contrario, podemos encontrarnos dentro de unos años con una situación muy parecida a la actual.
Construir es cada vez más complejo y costoso
Otro de los grandes asuntos del Café Inmobiliario fue la evolución de los costes de construcción. Durante la conversación se compartieron experiencias sobre los incrementos de precios de los materiales, las dificultades para contratar trabajadores cualificados y las nuevas exigencias técnicas que afectan a los proyectos.
Todo ello tiene una consecuencia directa sobre el precio final de la vivienda. A menudo se habla del encarecimiento de la obra nueva como si dependiera exclusivamente de las decisiones de los promotores. Pero quienes conocemos el proceso inmobiliario sabemos que detrás del precio existen muchos factores.
El suelo, la urbanización, los costes de construcción, la financiación, los impuestos, las exigencias normativas y los plazos de ejecución terminan formando parte de la ecuación.
También hablamos de la industrialización de la construcción como respuesta a la falta de mano de obra. La fabricación de determinados componentes fuera de la obra y la estandarización de procesos pueden aportar mejoras de productividad.
Pero su aplicación tiene limitaciones, especialmente en proyectos de menor escala o en actuaciones singulares. No existe una solución única para todos los tipos de construcción.
El casco histórico necesita seguir siendo un lugar para vivir
Uno de los debates más interesantes estuvo relacionado con las dificultades para intervenir en el casco histórico de Córdoba. Los profesionales compartieron experiencias sobre actuaciones que se prolongan durante años por la necesidad de obtener informes y autorizaciones vinculadas a la protección patrimonial.
La conservación de nuestro patrimonio es imprescindible. Pero también lo es permitir que los edificios puedan rehabilitarse y adaptarse a las necesidades actuales. Durante el encuentro reflexionamos sobre el riesgo de que el exceso de complejidad administrativa termine desincentivando las inversiones residenciales en el casco histórico.
Una circunstancia que puede favorecer la pérdida de población habitual y la transformación progresiva de algunas zonas hacia actividades turísticas. Creo que debemos encontrar un equilibrio entre la conservación de nuestro patrimonio y la posibilidad de seguir viviendo en él.
Una ciudad histórica necesita edificios protegidos, pero también necesita vecinos.
Vivienda asequible, actividad económica y futuro de Córdoba
La vivienda protegida y las dificultades de acceso a la vivienda también estuvieron presentes en la conversación. Se abordó el Plan VIVE del Ayuntamiento de Córdoba, que contempla la promoción de 826 viviendas destinadas al alquiler en diferentes zonas de la ciudad durante los próximos años.
Un proyecto que puede contribuir a incrementar la oferta residencial, especialmente para quienes encuentran mayores dificultades para acceder a una vivienda. Pero el debate fue más allá.
También se planteó la necesidad de disponer de suelo industrial y logístico para facilitar la llegada de nuevas empresas y generar empleo. Porque la vivienda y la actividad económica están directamente relacionadas.
Podemos construir más viviendas, pero necesitamos que quienes quieran vivir en Córdoba dispongan de oportunidades laborales y capacidad económica para acceder a ellas. En este sentido, el desarrollo residencial no puede analizarse de manera aislada de la evolución económica de la ciudad.
«La Verdad sobre la Obra Nueva», un libro nacido de la experiencia
El Café Inmobiliario tuvo además un significado personal importante. Aproveché el encuentro para presentar mi libro, La Verdad sobre la Obra Nueva.
Carlos Jaén realizó una introducción sobre mi trayectoria profesional, desde mis primeros años vinculados a la dirección técnica y la promoción inmobiliaria hasta la creación de los portales especializados en obra nueva.
Llevo más de 25 años trabajando en este sector. He participado en promociones desde diferentes posiciones y he podido conocer cómo funcionan realmente los procesos que llevan una vivienda desde el suelo hasta la entrega de llaves.
Con el tiempo también he comprobado que existe una gran distancia entre la información que manejamos los profesionales y la que recibe habitualmente el comprador. Ese es uno de los motivos que me llevaron a escribir el libro.
En sus páginas explico las distintas etapas de la adquisición de una vivienda nueva, desde los aspectos que conviene analizar antes de comprar hasta las cuestiones que surgen durante la construcción y después de la entrega.
Hablo de decisiones que muchas veces se toman sin disponer de toda la información necesaria, de aspectos técnicos que deberían conocerse mejor y de situaciones que he vivido durante mi trayectoria profesional.
Mi propósito es que el comprador comprenda mejor el proceso y pueda tomar decisiones con mayor seguridad. Y hacerlo desde la experiencia real, con un lenguaje claro y sin complicaciones innecesarias.
La Verdad Sobre la Obra Nueva ya está disponible en Amazon, en tapa blanda y en Kindle:
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El Café Inmobiliario continuará en el COATCO
Una de las mejores noticias de la jornada fue la voluntad de dar continuidad a estos encuentros en el Colegio de la Arquitectura Técnica de Córdoba. La idea es seguir reuniendo periódicamente a profesionales de diferentes ámbitos para conversar sobre asuntos concretos relacionados con la construcción, el urbanismo y el sector inmobiliario.
Me parece especialmente interesante que el Colegio pueda convertirse en un punto de encuentro habitual para estas conversaciones. La arquitectura técnica tiene una participación fundamental en el desarrollo inmobiliario y cuenta con profesionales que conocen de primera mano las dificultades que aparecen en cada fase de un proyecto.
Además, reunir en una misma mesa a técnicos de la administración, promotores, constructores y profesionales independientes permite contrastar opiniones que normalmente se expresan por separado.
No siempre coincidimos en los diagnósticos. Pero escuchar otras perspectivas ayuda a comprender mejor los problemas y las posibles soluciones.
Eso es precisamente lo que busco con el Café Inmobiliario.
Hablar de obra nueva desde dentro
Salí del encuentro con una sensación muy positiva. No porque hubiéramos resuelto los problemas del mercado residencial de Córdoba en una mañana, sino porque tuvimos la oportunidad de hablar de ellos abiertamente y desde la experiencia.
La obra nueva necesita suelo, financiación, licencias, empresas constructoras, técnicos y compradores. Cada una de esas piezas tiene sus propias dificultades. Y conocerlas es fundamental para entender por qué una vivienda puede tardar tantos años en llegar al mercado.
Agradezco al Colegio de la Arquitectura Técnica de Córdoba, a su presidente Guillermo Vizcaíno y especialmente a Carlos Jaén su implicación para hacer posible esta edición del Café Inmobiliario.
También a todos los profesionales que participaron y compartieron sus experiencias.
Seguiremos hablando de obra nueva, de sus dificultades y de las oportunidades que todavía tenemos por delante.
Y si quieres conocer mejor este mercado, suscríbete a mi correo diario sobre obra nueva.
En él comparto información, experiencias profesionales, consejos para comprar vivienda nueva y reflexiones sobre lo que ocurre dentro del sector.
Porque para tomar buenas decisiones hay que conocer cómo funcionan realmente las cosas.
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Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.
Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico, Creador de obranuevaencordoba.es, obranuevaenmalaga.es, obranuevaensevilla.es y obranuevaengranada
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