Conozco bien la calle San Juan de la Cruz. Mi familia tuvo allí un negocio hace aproximadamente 35 años y durante todo este tiempo he pasado en numerosas ocasiones por la zona. Lo llamativo es comprobar que buena parte de los inmuebles situados a la derecha de la entrada desde la avenida de las Ollerías continúan prácticamente en el mismo estado que entonces.
Antiguos talleres, almacenes, viviendas y construcciones interiores han permanecido durante décadas dentro de una de las principales entradas al centro de Córdoba. Ahora parece que, por fin, este ámbito comienza a dar pasos reales para su transformación.
La Gerencia Municipal de Urbanismo aborda la aprobación inicial del Plan de Reforma Interior Avenida de las Ollerías Oeste, conocido urbanísticamente como PRI SC-2b. La actuación permitirá construir aproximadamente 140 viviendas, abrir nuevos viarios y crear zonas verdes sobre una superficie cercana a los 7.000 metros cuadrados.
La noticia es importante, pero creo que lo verdaderamente interesante no está únicamente en el número de viviendas. Este proyecto nos permite explicar la enorme dificultad que existe para desarrollar suelo urbano en Córdoba, incluso cuando se encuentra dentro de la ciudad y su ordenación lleva prevista cerca de 25 años.
Una actuación prevista en el PGOU de 2001
El Plan General de Ordenación Urbana de Córdoba de 2001 ya recogía la transformación de este entorno de la avenida de las Ollerías. La ordenación se dividió en dos ámbitos situados a ambos lados de la entrada a la calle San Juan de la Cruz.
La parte situada a la izquierda fue desarrollada hace años y hoy se encuentra integrada en la trama residencial. La ubicada a la derecha, sin embargo, ha mantenido hasta ahora buena parte de sus antiguas construcciones y actividades.
Dos suelos contiguos, previstos dentro del mismo planeamiento y con recorridos completamente diferentes. Es un ejemplo muy claro de que dibujar una actuación sobre un plano no significa que vaya a ejecutarse de forma inmediata.
Unas 140 viviendas, de las que 47 serán VPO
La nueva ordenación contempla una edificabilidad residencial de casi 15.400 metros cuadrados de techo y una previsión aproximada de 140 viviendas plurifamiliares.
Estas se distribuirán en tres manzanas. Dos estarán destinadas a vivienda libre, con 44 y 49 unidades respectivamente, mientras que la tercera tendrá 47 viviendas protegidas. En total hablamos de 93 viviendas libres y 47 VPO.
Las superficies planteadas inicialmente se sitúan entre los 95 y los 120 metros cuadrados, aunque todavía tendremos que esperar a los proyectos de edificación para conocer las tipologías, distribuciones y características definitivas.
Mucho más que construir edificios
La transformación del ámbito no consiste simplemente en derribar unas construcciones y levantar viviendas. El proyecto tendrá que crear una nueva estructura urbana.
Está prevista una calle de 12 metros de anchura y con forma de ele, que conectará en dos puntos con San Juan de la Cruz. Este viario dará acceso a las nuevas manzanas, organizará el interior del sector y permitirá completar acerados y conexiones con las calles existentes.
También se mantiene la conexión peatonal con la calle Bailén mediante un pasaje situado en la planta baja de uno de los futuros edificios. Esta apertura permitirá mejorar la permeabilidad de una manzana que actualmente funciona como una pieza bastante cerrada.
La actuación reserva además 1.250,43 metros cuadrados para dos zonas verdes. La intención es prolongar visual y funcionalmente el Jardín del Santo Cristo, situado al otro lado de la avenida de las Ollerías. Será importante que estos espacios no terminen siendo simples zonas residuales entre edificios, sino lugares con arbolado, sombra y mobiliario que realmente puedan ser utilizados.
¿Por qué no se ha desarrollado antes este suelo urbano en Córdoba?
Esta es la pregunta que probablemente se harán muchos cordobeses. El suelo está dentro de la ciudad, cuenta con una localización atractiva y su transformación estaba prevista desde hace décadas. A primera vista, podría parecer una actuación sencilla.
Pero desarrollar suelo urbano en Córdoba puede resultar incluso más complejo que urbanizar una gran extensión en la periferia. En este ámbito hay diferentes propiedades, edificaciones que deben demolerse, actividades existentes, viviendas, indemnizaciones, posibles realojos, cesiones y nuevas infraestructuras.
Según las referencias que he podido conocer durante estos años, otra de las dificultades habría estado en las elevadas expectativas económicas de algunos propietarios sobre el valor de sus inmuebles y terrenos.
Este es un problema habitual. El propietario observa la ubicación y calcula el valor de las futuras viviendas, pero entre el suelo actual y el producto terminado existe un largo camino. Hay que descontar demoliciones, urbanización, indemnizaciones, costes técnicos, cargas financieras, cesiones, construcción, impuestos y el riesgo que asume quien impulsa la actuación.
El suelo vale lo que permite hacer sobre él, pero también lo que resulta viable después de asumir todos esos costes. Cuando las expectativas de los propietarios y la realidad económica del desarrollo no coinciden, el resultado puede ser una paralización de muchos años.
La aprobación inicial de este suelo urbano en Córdoba no significa obras inmediatas
Conviene recordar que estamos ante un paso importante, pero todavía inicial. Deberán completarse la tramitación del plan y más adelante llegará el proyecto de reparcelación, donde tendrán que resolverse las propiedades, indemnizaciones y realojos. También será necesario ejecutar o garantizar las obras de urbanización antes de que puedan desarrollarse los edificios.
Por tanto, aún tardaremos en ver estas viviendas en comercialización. En urbanismo es habitual confundir la aprobación de un documento con el inicio de las obras, cuando entre ambos momentos pueden transcurrir varios años.
Completar la ciudad también es crecer
La actuación de Ollerías es positiva porque recupera una bolsa de suelo degradada sin extender Córdoba hacia el exterior. Sustituye construcciones que han perdido su función, genera vivienda libre y protegida, abre nuevas conexiones y aporta espacios públicos.
Pero su historia también debería hacernos reflexionar. Córdoba necesita suelo para vivienda y, al mismo tiempo, mantiene dentro de su trama urbana ámbitos que tardan décadas en transformarse.
Han pasado cerca de 25 años desde que el PGOU recogió esta ordenación y aproximadamente 35 desde que yo conocí personalmente esta zona por el negocio familiar. Que los mismos inmuebles hayan llegado casi sin cambios hasta nuestros días demuestra que el suelo urbano no se desarrolla únicamente porque aparezca dibujado en un plan.
Ahora parece abrirse una oportunidad real para completar esta parte de Ollerías y desarrollar este suelo urbano en Córdoba. Queda todavía mucho camino administrativo y económico, pero al menos una pieza que llevaba demasiado tiempo detenida empieza a moverse.
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Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.
Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico, Creador de obranuevaencordoba.es, obranuevaenmalaga.es, obranuevaensevilla.es y obranuevaengranada
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