Hablar hoy del futuro inmobiliario de Córdoba es hablar inevitablemente del PP-O4 Huerta Santa Isabel Oeste, anteriormente denominado PAU O-4. Después de muchos años de espera este sector empieza por fin a convertirse en una realidad tangible y todo apunta a que será el gran protagonista de la obra nueva en Córdoba durante la próxima década.
Las obras de urbanización avanzan y si se cumplen las previsiones actuales finalizaran este mismo año. A partir de ahí veremos cómo comienza el verdadero desarrollo inmobiliario de un ámbito que llega en un momento clave para nuestra ciudad: cuando prácticamente se ha agotado el suelo disponible en las zonas que han tirado del mercado residencial en los últimos años.
Porque si algo está claro es que Córdoba tiene un problema de suelo urbano. Lo llevo comentando desde hace tiempo y cada año los datos lo confirman. La oferta de vivienda nueva se ha ido reduciendo mientras las promociones activas en comercialización se venden a un ritmo constante.
El final de Huerta Santa Isabel Este
El crecimiento de la ciudad hacia el Oeste ha sido una realidad evidente durante los últimos años. El PAU O-3 Huerta Santa Isabel Este y el PP-O5 Camino de Turruñuelos han concentrado gran parte de la actividad promotora de Córdoba. Basta pasear por Avenida Donantes de Órganos para entender dónde ha estado el epicentro de la expansión urbana reciente.
Pero esa etapa está prácticamente agotada.
Huerta Santa Isabel Este se encuentra consolidada casi al 100%. Apenas queda un pequeño solar pendiente de desarrollo y la mayoría de promociones están terminadas o en ejecución con las últimas unidades disponibles. Lo mismo ocurre en muchas parcelas del entorno de Hipercor y Nuevo Zoco donde las grúas han sido protagonistas durante años.
Esto provoca una situación evidente: el mercado necesita nuevo suelo para continuar generando vivienda.
Y ahí aparece el PP-O4.
Un nuevo barrio para Córdoba
Estamos hablando de un sector con capacidad para 3.663 viviendas sobre casi 490.000 m2 de suelo. Más del 53% de esas viviendas serán de protección oficial lo que convierte esta actuación en una de las más importantes para el futuro acceso a la vivienda en Córdoba.
Además, el barrio contará con amplias zonas verdes equipamientos y una continuidad natural con los desarrollos ya consolidados de Huerta Santa Isabel. Urbanísticamente tiene toda la lógica del mundo: Córdoba sigue creciendo hacia el Oeste porque es donde existe capacidad real de expansión.
La Avenida Donantes de Órganos será definitivamente el gran eje vertebrador de esta nueva ciudad hacia Poniente. Una vía que ya hoy soporta muchísimo tráfico y que será todavía más importante cuando entren miles de nuevos vecinos en el sector.
La VPO vuelve a tener protagonismo
Uno de los aspectos más relevantes del PP-O4 será sin duda la enorme presencia de vivienda protegida. La realidad actual de la VPO en Córdoba es preocupante. La oferta es prácticamente inexistente para quien busca acceder hoy a una vivienda protegida de obra nueva.
Por eso este sector se convierte en fundamental.
Ya conocemos además los primeros movimientos importantes. Vimcorsa ha adjudicado el diseño de sus primeras promociones de VPO dentro del ámbito, lo que demuestra que las administraciones son conscientes de la necesidad de acelerar este desarrollo.
Promotoras históricas de la ciudad como Vimpyca o Convisur también tendrán un papel protagonista en este nuevo barrio como ya ocurrió en Huerta Santa Isabel Este.
El efecto Mercadona y la consolidación comercial
Cuando una gran cadena como Mercadona apuesta por implantarse en un nuevo desarrollo urbano manda un mensaje muy claro: el barrio tiene futuro.
La apertura prevista de un gran supermercado en el PP-O4 no solo supondrá un servicio esencial para los futuros residentes sino que actúa como elemento tractor para la consolidación del sector. Los operadores comerciales estudian muchísimo dónde implantarse y rara vez llegan a zonas donde no ven crecimiento asegurado.
Esto además generará un efecto arrastre sobre pequeños negocios y servicios de proximidad algo absolutamente necesario para evitar convertir las nuevas expansiones en simples barrios dormitorio.
Siempre he defendido que los nuevos desarrollos urbanos necesitan densidad suficiente para generar vida. Necesitan vecinos comercios actividad económica y movimiento en sus calles. Precisamente por eso he comentado en otras ocasiones la importancia de replantear determinadas edificabilidades en Córdoba.
¿Subirán los precios?
La falta de suelo finalista disponible en Córdoba tensiona automáticamente el precio de las parcelas urbanas. Si a eso le añadimos que el coste de construcción sigue siendo elevado y que la demanda continúa existiendo el resultado es evidente: la vivienda nueva difícilmente bajará de precio.
El PP-O4 aliviará parcialmente la tensión de la falta de oferta porque introducirá nuevos productos en el mercado pero no debemos olvidar que hablamos de un desarrollo que irá por fases y cuya consolidación completa tardará muchos años.
Además las primeras promociones pueden comercializarse con rapidez porque existe una bolsa importante de compradores esperando precisamente este momento.
Un barrio que marcará una época
Tengo la sensación de que dentro de unos años miraremos atrás y veremos el inicio del PP-O4 como un punto de inflexión para el urbanismo reciente de Córdoba.
Huerta Santa Isabel Oeste será probablemente el barrio que monopolice gran parte de la actividad inmobiliaria de la ciudad durante los próximos años. Lo hará además en un contexto completamente distinto al de anteriores expansiones urbanísticas: con mayores costes de construcción, con problemas reales de acceso a la vivienda y con una demanda que sigue buscando estrenar hogar pese a todas las dificultades.
Seguiremos viendo grúas en Córdoba. Eso es una buena noticia. Significa que la ciudad sigue creciendo y que sigue habiendo cordobeses con el sueño de comprar una vivienda nueva. Ahora bien el gran reto será conseguir que ese sueño siga siendo accesible para una parte importante de la población.
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Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.
Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico, Creador de obranuevaencordoba.es, obranuevaenmalaga.es, obranuevaensevilla.es y obranuevaengranada
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Esperamos que os haya sido útil la entrada «Quién es el comprador de vivienda nueva en Córdoba y por qué es clave para entender el mercado actual«. Recuerda inscribirte en nuestra newsletter para estar informado de todas las novedades de Obra Nueva en Córdoba y noticias relacionadas con el mundo inmobiliario. Quiero inscribirme ahora
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