Cofundador en Ópalo Arquitectura
Pedir una licencia urbanística no es solamente un trámite. Suele ser, en muchas ocasiones, un proceso de desgaste. Un recorrido por un ecosistema de administraciones que no siempre se hablan entre sí, que funcionan a ritmos distintos y que reparten responsabilidades. La siguiente es una descripción real desde nuestra experiencia, del camino seguido para conseguir una licencia para construir un edificio de unas cuantas viviendas en una parcela urbana. Sin ilegalidades, sin especulación, con proyecto visado y voluntad de cumplir.
Vaya por delante que en el presente manifiesto no pretendo hablar sobre personas sino sobre administraciones y el absurdo y mastodóntico sistema de burocracia que nos condiciona. En el camino, de hecho, las personas han puesto todo y más de su parte por agilizar lo posible todo esto y a las cuales se lo agradezco enormemente, pero la realidad es que pocas veces David le gana a Goliat.
Comenzamos; Catastro, el parcelario que define los límites de tu parcela basándose en una ortofoto aérea. Una imagen tomada desde un satélite, cuya precisión depende del ángulo, lente y la luz del día y es la que decide tus condiciones. Para el sistema, la foto del cielo es la única verdad. Lo malo es que si tu parcela no encaja en esa fotografía y tiene el temido “exceso de cabida”, prepárate para una odisea que implica a vecinos, notarías, Catastro y Registro de la Propiedad. Un juego de espejos interminable donde cada entidad espera que la otra dé el paso primero. En este punto ya sabemos que la regularización catastral es una tarea en la que la tecnología actual, capaz de crear mapas en 3D en unos segundos a vuelo de dron, apenas ha logrado hacer mella. ¡Hombre, pero usad nuestros impuestos para hacer un parcelario en condiciones, si solamente hay que volar un buen dron que mapee! … Ah se me olvidaba, los permisos para volar el dron…
Siguiente parada, la gerencia de urbanismo. Concretamente el informe de alineaciones y rasantes. Aquí, el Ayuntamiento debe de decirte previa solicitud y pago de tasa, claro, (a parte de la licencia) dónde termina la calle y dónde empieza tu edificio. En lugar de facilitar una información clara y que encima has pagado, te “invitan” a presentar una propuesta topográfica (ya que no tienen medios) y que por supuesto, ellos revisarán y aprobarán… algún día. Por supuesto el topógrafo profesional también lo pagas tú. Tres veces tuvimos que repetir esta operación por diferencias internas de criterios municipales, atravesando meses de incertidumbre y cambios de proyecto. El resultado final fue un retranqueo de la fachada del edificio que nos hacía ceder (perder) 80 metros cuadrados de solar en favor de la calle.
La superficie real de la parcela no es una simple cifra, sino la base para calcular la edificabilidad. Y si esa superficie es menor, se traduce directamente en menos metros para construir por tanto menos rentabilidad. Este sinfín de cuestiones técnicas que deberían resolverse con facilidad sólo se traduce en más papeleo, más consultas, más informes, más tiempo…menos dinero.
Seguimos;
Si hablamos de patrimonio, la ciudad se convierte en un museo arqueológico bajo tierra. Cada metro del subsuelo puede esconder vestigios históricos, pero no esperes que el Ayuntamiento destine fondos para investigar, mapear o proteger esos restos. En su lugar, el promotor es el encargado de costear arqueólogos, estudios y posibles modificaciones en el proyecto. Es decir, que la conservación de la historia recae sobre hombros privados, que cargan con costes y retrasos que pueden llegar a ser muy significativos. No hay duda de que el patrimonio histórico merece respeto, pero también financiación pública. Hasta entonces, los promotores afrontan este gasto extra con resignación y nervios, sabiendo que cada retraso eleva la factura final y alarga la entrega.
La joya de esta tragicomedia llegó con el trámite en planeamiento. Tras aceptar que tu parcela pierde 80 metros cuadrados por la nueva alineación —y con ella la capacidad de construir— surge la Instrucción Técnica 2/2024, que propone una solución elegante, lógica y simple: “meter” esos metros perdidos dentro del solar para mantener la edificabilidad que tenía antes. Un parche legal que suena sencillo y justo, pero que solo se puede aplicar mediante un “Estudio de Detalle”. Este documento, solamente requirió de cuatro páginas de memoria y dos planos (lo hicimos en una mañana) debería ser un mero trámite, ya que simplemente es una justificación de una norma. Sin embargo, su aprobación se convierte en una odisea sin fin.
Empieza así el periplo del documento, que parece diseñado para justificar la existencia de todas las capas posibles de la administración pública.
Aprobar un Estudio de Detalle debería de ser un trámite más o menos rápido. Pero no, primero debe esperar a que un técnico, con una montaña de expedientes asignados, lo revise, lo firme y lo cargue en un sistema informático con nostalgia de Windows 95. Esta revisión tardó meses. Con el informe favorable en mano, el documento pasa al Consejo rector, que se reúne cuando el calendario lo permite para dar su aprobación, casi como una bendición doble a un trámite ya legalmente válido y ya informado favorablemente por un técnico. Claro que de esto también hay que hacer un informe.
A continuación, toca publicar en el Boletín Oficial de la Provincia, tras pagar las tasas correspondientes. Allí comienza un mes de exposición pública para que alguien, aunque nadie nunca lo hará (ni debería, porque es una actuación en un suelo privativo), pueda alegar contra el documento. Al terminar el plazo, otro informe certifica que no hubo alegaciones, porque el silencio también debe constar por escrito en un informe que alguien redactará en algún momento.
Al fin, queda aprobado…inicialmente.
La cúspide del absurdo llega cuando el expediente se somete a votación en el Pleno Municipal. Sí, los políticos deciden si puedes reincorporar unos metros cuadrados dentro de tu propia parcela, aplicando una instrucción aprobada por ellos mismos. Digamos que esto es la joya de la corona…
A continuación, la Gerencia de urbanismo informa a la Delegación de Fomento de la Junta de Andalucía que se aprueba un nuevo documento, y que por tanto, deberá añadir este a su base de planeamiento autonómico (RIU)…otro mes y pico.
Una vez registrado en esta base de datos en la Junta, vuelve a la Diputación, tras otro pago y para publicar definitivamente en el Boletín Oficial y ya queda aprobado finalmente. El Estudio de Detalle, que es un documento de planeamiento, puede incorporarse al proyecto técnico de la edificación solicitar y la licencia de obra, que normalmente tardará otros cuantos de meses.
Seguramente todo esto podríamos haberlo previsto, o no. Lo que está claro es que un trámite que en teoría debería durar pocas semanas se ha extendido a un año sin contar el proceso de la solicitud de licencia ni la regularización catastral y registral (en total, varios años) y no por su complejidad, sino por el peregrinaje entre administraciones y el desfile interminable de informes, sellos, tasas y reuniones.
Cada pequeño paso supone y ha supuesto informes y esperas, si Kafka levantara la cabeza, ¡pediría licencia… y se rendiría! En fin, comenzamos la obra.
Autor: Valentín Berlanga Torres
Arquitecto cofundador Ópalo Arquitectura
Puedes contactar y conocer más de él en su perfil de Linkedin.
Esperamos que os haya sido útil la entrada «Viacrucis: Anatomía de una obra legal – Por Valentín Berlanga Torres«. Recuerda inscribirte en nuestra newsletter para estar informado de todas las novedades de Obra Nueva en Córdoba y noticias relacionadas con el mundo inmobiliario. Quiero inscribirme ahora
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