Una curiosidad sobre la exención de IVA en las entregas de edificaciones

Antes de entrar a comentar la curiosidad que da título a este artículo, y sin ánimo de ser especialmente didáctico ni exhaustivo, voy a hacer una mención general al régimen de sujeción y exención / no exención en IVA que nuestro derecho prevé para los casos de las entregas de edificaciones.

En este punto, nuestra Ley del IVA (Ley 37/1992 de 28 de diciembre) es muy clara cuando en su artículo 20, apartado uno, número 22º, A) nos dice que están exentas del impuesto: “Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación”.

Nos quedamos aquí, por ahora. En este tipo de exención inmobiliaria se produce un efecto jurídicamente interesante, ya que se establece el efecto de su gravamen por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Digo interesante porque es un supuesto en el que la Ley hace quebrar el principio de la incompatibilidad entre IVA e ITP, pues el mismo acto queda sujeto a los dos impuestos, aunque queda exento en el caso del IVA. Pero no es ésta la curiosidad que estoy buscando, aunque bien es cierto que hay que tener mucha precaución a la hora de analizar una operación de estas características, pues, como vemos, puede aparecer la siempre incómoda tributación por ITP, de la cual sabemos que supone un coste real para el sujeto pasivo contribuyente.

Volviendo atrás, vemos que es necesario que para que concluyamos si existe o no la exención en el IVA en las entregas de edificaciones, tenemos que apreciar si nos encontramos ante una primera o una segunda entrega, para lo cual el precepto transcrito continúa diciéndonos que “…… se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. Por tanto, entran en juego elementos de tipo subjetivo (el promotor), y otros objetivos (la edificación cuya construcción o rehabilitación está terminada).

Pero, como sabemos, la casuística desborda en muchos casos los fines perseguidos por el legislador tributario, tan difícilmente encerrados en la literalidad de los conceptos, siendo posible que operaciones o situaciones fácticas tengan efectos distintos de los realmente queridos; de ahí que desde la propia Ley (del IVA) se hayan previsto distintas situaciones, concretas, a tener en cuenta. Nos centramos en una de ellas, y en términos generales: La Ley no considerará primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo.

Pues ahí tenemos un matiz muy importante: por decirlo de una forma sencilla, el promotor, si no va a tener desocupado el inmueble cuyas obras de construcción o rehabilitación ha terminado, tiene un plazo de dos años para que su transmisión sea considerada como “la primera” (salvo alguna excepción, como hemos visto, que podemos aplicar a casos de leasings, arrendamientos con opción de compra o adquirente que previamente fue el poseedor). Si supera dicho plazo de dos años, se considerará segunda entrega, y estará exenta de IVA (con entrada en juego de un ITP no siempre evitable en estos casos).

La curiosidad de la que quería hablar viene de la mano de una Resolución Vinculante de la D.G.T. de 22 de marzo de 2019 (V0625-19) que respondía a una empresa inmobiliaria que tras su rehabilitación transmitió como un todo un edificio de oficinas, que constituía una unidad registral, con distintas oficinas, pero sin división horizontal. Habían transcurrido más de dos años desde la finalización de la rehabilitación, siendo así que tan sólo había sido cedida en uso una de las partes del inmueble (una oficina) a un tercero que no coincidía con el adquirente del bien.

Consultada sobre la exención / no exención en la operación, la D.G.T. concluyó que el inmueble no debía a estos efectos analizarse con una única edificación, pues, aun no existiendo división horizontal, sí existían oficinas independientes susceptibles de usos autónomos. Consecuencia de ello fue que parte de la transmisión quedó sujeta y no exenta de IVA, por considerarse primera entrega, y que la transmisión de aquella oficina que poseyó un arrendatario (ajeno al adquirente) por más de dos años era considerada segunda entrega; por tanto, sujeta y exenta de IVA.

Como ya comenté, esta última circunstancia abre la puerta al ITP, que se puede soslayar mediante la renuncia a la exención del IVA si para ello se diesen los requisitos materiales y formales que se prevén en el artículo 20. Dos de la Ley del IVA; así se evitaría el coste fiscal para el adquirente. Además, ya que actualmente esta renuncia a la exención es un supuesto de inversión del sujeto pasivo, tampoco soporta el adquirente el coste financiero que supone pagar una cuantiosa cuota de IVA y su recuperación tardía vía liquidación de IVA posterior.

Como siempre, nuestra fiscalidad inmobiliaria nos invita constantemente al análisis concienzudo y prudente.

Autor: Francisco Javier Jiménez López

Abogado y Consultor Fiscal

Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba

Esperamos que os haya sido útil el post «Una curiosidad sobre la exención de IVA en las entregas de edificaciones«. Recuerda inscribirte en nuestra newsletter para estar informado de todas las novedades de Obra Nueva en Córdoba y noticias relacionadas con el mundo inmobiliario. Quiero inscribirme ahora

Igualmente síguenos en Facebook e Instagram para tener información diaria sobre las Promociones en comercialización y noticias de interés