Bueno, más bien nuevo curso escolar o nueva temporada para competiciones deportivas por ejemplo. Para la obra nueva en Córdoba prosigue este año 2022 que está suponiendo un pequeño freno en el excepcional ritmo que tuvimos en 2021.
No obstante, sí parece que el verano ha traído y consolidado cambios en la coyuntura económica que, lógicamente, afectan al sector inmobiliario, por lo que si podríamos hablar de nueva temporada o incluso cambio de ciclo.
La inflación es algo que estábamos arrastrando y que incluso la construcción la tuvo por adelantado con los brutales incrementos de costes que se padecieron desde el segundo semestre del pasado año. Y es que no estamos hablando de incrementos de un 30 % como puede haber en un paquete de galletas, si no de doblar los precios de algunas, y muy importantes, materias primas.
Cambios en el euríbor
Pero hay un cambio muy importante que si es más nuevo, el del euríbor. Las hipotecas son básicas para este sector y si se encarecen pues lógicamente afecta. Las cuentas de los compradores siempre tienes dos factores, uno, tener la cantidad necesaria para pagar el 20 % de la compra del piso así como el IVA de la operación completa y los gastos inherentes a la compra venta. Y dos, cual es la cuota que voy a pagar cada mes. Y ahí el euríbor manda y mucho.
Para los ya han comprado una vivienda sobre plano estamos añadiendo un factor que posiblemente no esperaban. Y es que todos aquellos que compraron hace dos o tres años y anhelan la entrega de su vivienda en breve, les han cambiado el panorama. Y es que el euríbor ha estado en negativo hasta abril de este año y las hipotecas que se han dado eran de auténtico saldo, hay que reconocerlo.
Un escenario que estos compradores tienen que afrontar ahora y que, en función del importe de su hipoteca, les puede suponer un incremento de entre 100 y 300 euros mensuales sin problema. Una carga más a la inflación que sufrimos en costes diarios como la cesta de la compra y la energía.
¿Comprar ahora?
Pues mi consejo es el de siempre, si te gusta y las cuentas te salen, cómpralo. En vivienda de segunda mano desconozco los derroteros que va a seguir, si bien se escuchan tambores de bajada. Pero en la obra nueva es que hay muy poco margen para bajar, por lo que entiendo que los precios se estabilizarán. Si esta crisis inflacionista toca el factor demanda la oferta se adaptará, eso es algo que se aprendió en la crisis del 2008. Además, al fin y al cabo en Córdoba no hay sobreoferta ni se espera, el suelo es el que es y con el escenario que tenemos sigue siendo difícil que las empresas inviertan en urbanizar nuevos planes parciales. Para mi, la casi nula oferta de vivienda nueva lista para entregar es un indicador que muestra la salud de la obra nueva en Córdoba.
Y si la duda es comprar por el tema euríbor, creo que es un factor que no se deba tener en cuenta a 2-3 años vista. Lo suyo es establecer un escenario pesimista y ver si se podría pagar esa cuota que tendremos luego. Según las previsiones de Bankinter para los dos próximos años, este año se estima un 1,90 %, un 2,20% para el 2023 y un 2,00% para el 2024. ¿Nos fiamos? Pues a bote pronto y sin ser ni mucho menos economista, veo unas previsiones optimistas que seguramente no preveían el alza tan rápida de los tipos de interés. De hecho, siendo septiembre, estamos ya prácticamente en ese 1,90 % previsto para este año.
Las hipotecas de por vida
Las hipotecas de por vida no existen. Seguramente a las entidades bancarias no les hará gracias esto, pero ¡cambia de hipoteca! Si no lo has hecho en esta fase de bajada ahora seguro que será más complicado, pero que no te de miedo afrontar estas operaciones donde se puede ahorrar mucho dinero.
Si por ejemplo cierras ahora una hipoteca fija, porque no quieres más sustos, al 3%, no pienses que es una barbaridad y que cuando baje el euríbor no lo vas a aprovechar. El día que eso llegue negocia con tu banco y con la competencia. Lo hacemos con las compañías de teléfono para ahorrarnos 20 euros, ¿no lo vas a hacer para el gasto más importante de tu casa?
Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.
Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico, Creador de obranuevaencordoba.es , obranuevaenmalaga.es y obranuevaensevilla.es
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