El día 26 de mayo de 2023 entró en vigor la ya famosa Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda), trayendo consigo una exhaustiva regulación en aras de una mayor promoción del acceso a una vivienda digna; fijando la actuación de los distintos agentes políticos y sociales afectados; y, por supuesto, dando una nueva vuelta de tuerca a la función social del derecho de propiedad. Siga, pues, habiendo debate, pero el objeto de este artículo es tan sólo referir algunas nuevas regulaciones tributarias nacidas al amparo de la Ley.
En concreto, en el IRPF se regula la modificación del régimen de reducciones al rendimiento neto del capital inmobiliario (RCI) en el caso de rentas provenientes del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a viviendas. Ahora bien, la nueva regulación entra en vigor a partir del inicio del año 2024.
1.- Antes de entrar más en materia, sólo recordar el esquema de tributación en IRPF que tienen los RCI en el caso de los arrendamientos de estas viviendas: en primer lugar, partíamos del rendimiento neto, que es el resultado de restar a los ingresos provenientes del arrendamiento (rentas y asimilados) los gastos deducibles necesarios (en lista abierta) y las amortizaciones de la construcción y muebles arrendados conjuntamente. A dicho rendimiento neto se le podía aplicar la reducción por arrendamiento de vivienda y aún otra reducción en los casos de las llamadas rentas irregulares; el resultado final sería el rendimiento a integrar, como renta general, en el cálculo de la base imponible general del IRPF del ejercicio.
2.- En la materia que nos ocupa, evidentemente nos interesa el régimen de la reducción por arrendamiento de vivienda, cuya regulación anterior a esta nueva Ley de Vivienda se mantiene en su aplicación para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 26 de mayo de 2023, y que consistía, en la aplicación del 60% de reducción al rendimiento neto, ello con carácter general. Ahora se complica algo más este régimen, de aplicación a contratos de arrendamiento de vivienda celebrados desde el 26 de mayo de 202, conteniendo la regulación las siguientes reducciones del rendimiento neto relativas al arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda:
- Reducción del 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior. Debe saberse que, (i) conforme a unas reglas y procedimiento establecidos en el artículo 18 de la Ley de Vivienda las administraciones competentes en la materia pueden declarar zonas de mercado residencial tensionado (ZMRT) a aquéllas en las que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales; y que (ii) la previsión fiscal se aplicará a las ZMRT que se recojan en resolución aprobada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
- Subsidiariamente a la anterior, reducción del 70% cuando se dé una de estas circunstancias; (i) Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una ZMRT y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos; (ii) Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación la Ley del Mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
- Subsidiariamente a los anteriores, reducción del 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación (en los términos fiscales) que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
- Reducción del 50%, en cualquier otro caso.
Debe matizarse que los requisitos deben cumplirse en el momento de celebrarse el contrato de arrendamiento, manteniéndose la reducción mientras perduren. Y, además, debe tenerse muy en cuenta que nada de esto será de aplicación si los contratos incumplen el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que contiene determinados límites de Renta del arrendamiento a pactar en las ZMRT, y que desde aquí les invitamos a conocer con mayor concreción.
Para finalizar, sólo una rápida alusión a la otra modificación tributaria de interés, que afecta al IBI, en el que los Ayuntamientos podrán incrementar de forma muy relevante los recargos a aplicar en el cálculo de la cuota tributaria en caso de inmuebles “desocupados con carácter permanente” conforme éstos son definidos legalmente.
Autor: Francisco Javier Jiménez López
Abogado y Consultor Fiscal
Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba
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