En el artículo de hoy, Francisco Javier Jiménez analiza los gastos fiscales que conlleva el realizar una promoción inmobiliaria.
Me comentaba días atrás un buen amigo que el nuevo movimiento económico se aprecia en distintas señales, evidentes para el ciudadano, una de las más claras es el número de grúas que adornan, cada vez más, los paisajes de las ciudades, y que forman parte inseparable de sus estampas. Este amigo pronto cayó en la tentación de restar importancia al esfuerzo económico y fiscal del empresario que realiza una promoción inmobiliaria, centrándolo en el consumidor final. Suscribo que como consumidores finales soportamos cargas tributarias desde que encendemos la luz al levantarnos de la cama, pero bien merece la pena reflexionar en torno al coste fiscal del promotor.
Impuestos directos de la promoción inmobiliaria
Si nos fijamos en los usuales impuestos directos, el primer tributo que se nos viene a la cabeza es el Impuesto sobre Sociedades, con tipo de gravamen proporcional y cuya cuota final vendrá determinada por el resultado del ejercicio. Pero detrás de las sociedades están las personas, que sujetan su obtención de rentas al I.R.P.F. En el caso del empresario, quizá obtenga retribuciones como administrador o como trabajador, en puestos directivos, naturalmente, de la compañía, con su correspondiente carga tributaria de carácter, aquí sí, progresivo, y no proporcional. Y como socio de la sociedad, que normalmente también lo es, puede percibir dividendos, cierto es que con un gravamen menos progresivo en el I.R.P.F. por tratarse de rentas del ahorro, pero gravamen al fin y al cabo, si tenemos en cuenta que desaparecieron las recordadas deducciones en cuota por obtención de estos dividendos.
Impuestos propios de la actividad
Si le echamos un vistazo a la propia actividad, podemos encontrar también destacadas cargas tributarias de la promoción inmobiliaria. Para empezar, atentos al IVA, que es un impuesto que goza de neutralidad para el empresario, pero que se puede volver en su contra limitándole de forma muy relevante la deducibilidad de cuotas ante determinadas operaciones inmobiliarias que puedan quedar legalmente exentas de dicho impuesto. Pero, sobre todo, tenemos el especialmente molesto Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, modalidad T.P.O., que suele hacerle alguna visita en adquisiciones inmobiliarias no sujetas a IVA, e incluso sujetas a IVA pero exentas. Y aquí la factura es cuantiosa: por ejemplo, en Andalucía se aplica con carácter general un tipo que oscila entre el 8% y el 10%, en función del importe de la base liquidable. Es verdad que dándose determinadas circunstancias, hay operaciones inmobiliarias en las que se puede conseguir una renuncia a la exención de IVA, de forma que este tributo vuelva a entrar en juego y favorezca la neutralidad, pero irá muy acompañado del compatible Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que tiene un tipo de gravamen para la promoción inmobiliaria de renuncia a la exención normalmente más alto que el general de AJD (por ejemplo, 2% en Andalucía), recurso que utilizan las Comunidades Autónomas como arma contundente para mostrar su descontento por el desasosiego que les provoca perder la posibilidad de satisfacerse con el generoso tipo de las T.P.O.
Impuesto municipal de construcciones y escrituras
Y qué decir del impuesto municipal de construcciones (I.C.I.O), cuyo tipo varía en función de la localidad, pero que normalmente puede acercarse al 4% sobre el coste real y efectivo de la construcción, instalación u obra, ese concepto que se refiere al coste de ejecución material de la promoción inmobiliaria, es decir, excluyéndose conceptos tales como tributos y otras prestaciones patrimoniales que le afecten, beneficio industrial u honorarios de profesionales. Coetánea suele ser la escritura de obra nueva, que se grava con el A.J.D., en Andalucía al 1,5%, sobre la base imponible constituida por el valor real del coste de la obra. Analizando este concepto, frente a la histórica tendencia de la Administración a aplicar métodos de valoración partiendo de valores de referencia a los que aplica coeficientes determinando el valor real o de mercado, el T.E.A.C., en su resolución de 20/09/2018, nos recuerda que la norma se está refiriendo al coste de ejecución, normalmente menor. ¿Tan difícil es interpretar normas que parecen no dar mucho lugar a la duda? Otra cuestión es la escritura pública de división horizontal del inmueble construido, hecho imponible de AJD independiente del de la obra nueva , aunque se comparta el mismo instrumento notarial. Aquí tendremos una mayor carga tributaria, pues al coste-obra añadiremos en la base imponible el valor del terreno. Repárese en que, en un momento, en relación a la parte del coste de la obra de la promoción inmobiliaria, han ido pasando hasta tres liquidaciones tributarias distintas (ICIO y dos de AJD -obra nueva y división horizontal-), en una suerte de cruel besamanos para el empresario.
Tasas
Finalizamos con una rápida alusión a las tasas, esos tributos que a veces por error se relegan al “pico” de la cuenta final, y terminan por sorprendernos y de qué forma cuando hay que sacar la cartera. Me quedo con las tasas municipales por licencias urbanísticas, a saber: licencias de parcelación, de agrupación de fincas, de obras menores y mayores, de ocupación o utilización de la vía pública, de legalización de obras, por actividad de comprobación urbanística, vallas publicitarias y muchas más. Algunas de las cuales, como las de licencias mayores, que pueden venir determinadas por la aplicación de una cantidad monetaria por m2 (por ejemplo, la nada despreciable cifra de 9,00 € /m2 en Málaga para un edificio de viviendas o apartamentos).
Pues bien, les animo a que hagan el número, grueso o fino, y totalicen la factura.
Autor: Francisco Javier Jiménez López
Abogado y Consultor Fiscal
Profesor de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Córdoba
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