Jesús Mohedano, arquitecto, fundador y gerente de Mohedano Arquitectura, un estudio cuyo éxito se basa en el servicio de confianza para sus clientes, contando con un equipo de la mayor garantía, tanto por la experiencia como por el compromiso con sus trabajos.
El Urbanismo en Córdoba
ONeC: Al habla que estamos con casi todas las promotoras y arquitectos de la ciudad, prácticamente todos tienen quejas acerca del funcionamiento de la Gerencia de Urbanismo de Córdoba. ¿qué cree Jesús Mohedano que le hace falta a este Organismo para funcionar mejor?
JM: Difícil pregunta. Y no es una salida fácil a la pregunta. Lo digo siendo consciente y conocedor de alguna de las complejidades que supone su dinámica interna y, porque, habiendo pasado todos los signos políticos por su dirección y gestión, ninguno ha sido capaz de dar con la solución. Y lo digo, también desde la convicción, que todos han intentado darle el mejor enfoque posible para que funcione.
Dicho ésto, creo que hay un doble problema:
– Uno, diría que “interno” y en el que englobaría las cuestiones laborales de su personal. Entre ellas pondría el número de personas, la organización, la distribución de jefaturas, el tema de los funcionarios-laborales, los sueldos y, sobre todo, una que me comentó hace años un funcionario de este organismo, la actitud de los trabajadores. Al final son personas que deben estar ilusionadas y comprometidas con dar un buen servicio al ciudadano. Este problema, en cuanto interno, si no fuese porque afecta al segundo, no tendría nada que opinar.
– Otro, diría que “externo” y que tiene que ver con la efectividad o eficacia con el servicio que, por recordar, es obligatorio que lo preste la Administración Local (sea “deficitario” presupuestariamente o no). Son competencias de control y desarrollo de la ciudad irrenunciables.
Éste último problema es el que interesa a los administrados (que son los que pagan este servicio) y, tienen derecho a que éste funcione. En este sentido los tiempos en general, salvo excepciones, son excesivamente largos y, lo digo no desde la arbitrariedad de la crítica, si no porque los administrados (personas-empresas) cada vez que se acercan a este servicio es para solucionar una cuestión o para proponer una idea (una vivienda, un bloque, un centro comercial, un hotel, etc). Todos estos “acercamientos” generan directa o indirectamente movimientos/avances en la vida de las personas y empresas que se traducen en mejoras en la calidad de sus vidas que, siempre, vienen acompañados de crecimiento económico (de nuevo directo o indirecto) para él y lo/los que le/les rodea/n.
Hasta que no se produzca una auténtica concienciación (tanto por políticos como por personal) de este enfoque de la repercusión en el día a día en la vida de las personas y que, precisamente ellas, son las que pagan este servicio obligatorio, no cabrán las soluciones al problema interno antes referido.
ONeC: ¿Qué opinas sobre las parcelaciones? ¿Habría que facilitarles la legalización modificando la Normativa actual?
JM: Empiezo por la conclusión para no perdernos: los propietarios tienen que pagar los costes de urbanización y legalización. Sólo hay que cuantificárselos con claridad y precisión y, proponerles un plan de ejecución y pagos admisible (con recursos propios o con financiación). Y punto. Si no hay dinero de los propietarios es imposible. Se pueden flexibilizar los requerimientos técnicos, pero no se puede, por ejemplo, hacer un saneamiento a medias, o con malos materiales, o sin diámetro suficiente, etc. Urbanizar (los servicios e infraestructuras), cuesta dinero y, lo paga exclusivamente los propietarios. Dentro de ese marco y, garantizando la total ejecución de las infraestructuras, facilidades todas las posibles.
En este tema yo “entiendo” hasta cierto punto las demandas y la frustración de los parcelistas por las dificultades de servicios que tienen y los impuestos pagados, pero el tema es muy fácil: construyeron de forma ilegal y eso les ha permitido grandes ventajas en precio y tiempo respecto al que eligió zonas legales. Seguramente, muchos de ellos lo hicieron desde la desinformación o la buena fe (otros muchos no), pero es fácil entender por todos que obtuvieron esas ventajas y no es justo pedir ahora, además, que el coste de los servicios lo soporten el resto de ciudadanos, que ya soportaron la diferencia de coste en sus adquisiciones.
En Córdoba, esta cuestión se complica para un número no pequeño de propietarios, que se encuentran en suelos protegidos por interés patrimonial (Medina Azahara) o por riesgos naturales (zonas inundables). Les veo difícil solución en esos casos.
La Administración debería diseñar un protocolo de cuantificación de todos los gastos y calendario de pagos, para que los equipos redactores lo trasladasen a los casos concretos de cada parcelación. Con ello, reunirse con los propietarios y consensuar en un plazo también fijo, de cómo se haría frente a esos pagos. También me consta que, en este ámbito, se están teniendo numerosas reuniones para tratar de llegar a consensos de mínimos aceptables para todos.
Y, ojo, que el problema se va agravando por días: se empiezan a transmitir por herencias y, donde había un propietario ahora aparecen “x” más. Si el primero tenía cierto interés y urgencia por ser su residencia, los herederos, al no ser éste su caso y su valor cada vez menor por su situación de ilegalidad y, corresponderle una parte de ese “poco valor”, su interés en resolverlo será cada vez menor y más difícil de acordar por el número de propietarios.
ONeC: Tras huida hacia adelante en los plazos a cumplir, ¿en qué punto se encuentra ahora mismo la Inspección Técnica de Edificios en Córdoba?
JM: Pues visto que nadie quiere tomárselo en serio, tendremos que esperar a que la realidad los obligue: que haya una desgracia personal.
No lo entiendo, porque recuerdo cuando hubo, allá por 2009 creo recordar, la jornada de presentación de la misma, y ya entonces se expuso el caso de Granada, como un caso de éxito en su exigencia y cumplimiento (hay muchas más ciudades donde funciona). Y, ello, con una oficina dotada de personal suficiente, con un software de gestión adecuado (que los hay), con un protocolo preciso para notificaciones y apremios, y con un nivel de cumplimiento del 95% antes de sanciones. Por supuesto, con una pequeña tasa y con las tasas e impuestos abonadas por las obras derivadas de las inspecciones, el servicio era autosuficiente. Que da igual si no lo fuese, porque se debe exigir su cumplimiento y supervisión por ley.
Este verano cumple un nuevo plazo por normativa estatal para su exigencia y, en él tenía gran esperanza, para que el tema arrancase, ya que, con la “coartada estatal” los políticos locales podían justificar su aplicación sin comprometerse mucho. Pero me van quitando las ilusiones ya que, según me han informado, hay un recurso en vías de resolución contra esta aprobación…
Lo dicho, como no hay convencimiento como sociedad de la utilidad de ese chequeo de nuestro patrimonio edificado (que cuesta mucho levantarlo), habrá que esperar a las consecuencias: una desgracia personal a corto plazo y, a medio, ver como se degradan los edificios de las zonas más deprimidas de la ciudad hasta su total deterioro.
Sólo hace falta concienciación y voluntad para aplicarlo. Claro está, que es “políticamente incorrecto” una nueva exigencia con repercusiones económicas para los votantes.
Los Proyectos de Jesús Mohedano en Córdoba
ONeC: Destacan las adaptaciones de locales a loft que estás haciendo en la ciudad. ¿Qué se consigue con este tipo de Proyectos?
JM: Pues como concepto, no puede ser más interesante y tiene una doble virtud: se genera un modelo de vivienda que no existía y revitaliza zonas concretas de los barrios dotándolos de vida.
Respecto a la primera, da respuesta a necesidades de personas muy de nuestro tiempo: singles, profesionales itinerantes, parejas jóvenes sin hijos y, sobre todo, personas mayores que pueden vivir en su barrio de siempre o cerca de sus hijos, en espacios acordes a sus necesidades y, en unas condiciones de accesibilidad inmejorables (muchos de ellos totalmente accesibles).
Respecto a la segunda virtud, no hay nada más que pasar por una de estas actuaciones y ver el cambio que ha dado la calle concreta, en aspecto, conservación y comercios cercanos.
A esto, hay que añadir la cantidad de empleo directo e indirecto generado para cada adaptación (albañiles, fontaneros, electricistas, herrero, carpinterías exteriores e interiores, climatización, cocinas, mobiliario, etc.)
NeC: ¿Qué requisitos básicos debe tener un local para poder ser transformado en vivienda?
JM: Pues necesita un estudio de cada caso concreto, porque han ido apareciendo casuísticas ciertamente diversas. Nosotros, dentro de nuestra línea de rigor en los trabajos, lo primero que hacemos es un estudio serio de viabilidad basado en la dilatada experiencia (más de 50 lofts realizados). Ahí valoramos, aspectos de habitabilidad, urbanísticos, jurídicos, de servicios, etc.
Como dato básico de partida, decir que si no se cuenta con una superficie útil de unos 35 m2, es imposible su adaptación. A partir de ahí, empezamos a valorar los demás aspectos.
ONeC: ¿Cuáles son los proyectos más destacados que tienes ahora mismo sobre la mesa?
JM: Pues como estudio que tocamos prácticamente todos los ámbitos de la profesión, tenemos una gran variedad:
– Nuevos proyectos de lofts.
– Proyectos turísticos de apartamentos.
– Un buen número de tramitaciones de licencias de ocupación para viviendas con fines turísticas. Otro ámbito de una complejidad importante debido a la casuística tan diversa que se está presentando.
– Viviendas unifamiliares aisladas y adosadas.
– Aperturas de actividades, bien con declaraciones responsables bien con tramitación de licencia de apertura.
– Legalizaciones de viviendas: anteriores a 1975 o Asimilados a Fuera de Ordenación (AFO).
Y, seguimos, con los trabajos de corto recorrido del día a día (como tasaciones y certificados de eficiencia energética) y, de largo recorrido, como son los de planeamiento.
La faceta de fotógrafo de Jesús Mohedano
ONeC: También destacas por tu labor como fotógrafo, resultando ganador del Concurso del pasado año de la Agrupación de Cofradías de Córdoba. ¿qué ha supuesto para ti este premio?
JM: Pues la verdad es que viene a agrandar mi currículo en la materia y, un reconocimiento a algo que empezó siendo un hobby, y que hoy día también desarrollamos de forma profesional en el estudio.
Me explico. Yo comencé con la fotografía cofrade con 14 años (33 años dedicados ya) y, a los 20 años recibí mi primer premio en un concurso sobre la temática. Desde entonces, he tenido los siguientes hitos en dicho concurso: ganador en 5 ocasiones, 3 segundos premios, 4 accésits, 4 fotos finalistas y 43 fotos seleccionadas.
Y, como decía, este interés por la fotografía me llevó también a unirlo a mi profesión, de forma que realizamos trabajos de foto-arquitectura, tanto interiores como exteriores tanto para particulares como para empresas (internacionales, nacionales y locales).
Bio de Jesús José Mohedano Bolaños
Jesús Mohedano es Arquitecto licenciado por la E.T.S Arquitectura Sevilla en 1998, Premio Especial de su promoción (10 mejores expedientes). Comienza su vida profesional en diferentes estudios, hasta que en 2001 comienza a desarrollar trabajos por cuenta propia, para en 2005, crear el estudio Mohedano Arquitectura. Desde entonces su afán ha sido mantenerse informado y formado en todos los nuevos aspectos de la profesión (tendencias y normativa), para dar siempre una respuesta eficaz y de garantía al cliente. Aunque, centrado en el ámbito local, realiza trabajos con regularidad en Jaén, Málaga y Granada. Ganador de varios concursos públicos de promociones de viviendas y edificios singulares administrativos y educativos.
Especialmente dinámico y cuidador de sus redes sociales para informar de la actualidad de la arquitectura, la construcción, el urbanismo (especialmente de Córdoba) y la evolución de sus trabajos. https://www.facebook.com/mohedano.arquitectura/ Twitter: @mohedanoarquitectura @jesus_mohedano
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