¡Son los costes de construcción, estúpido!

Inspirado en la célebre frase que usó James Carville en la campaña de Bill Clinton en 1992 —“It’s the economy, stupid”—, este artículo quiere poner el foco donde realmente debe estar hoy en día cuando hablamos de vivienda: en los costes de construcción. Porque en el sector inmobiliario, urbanístico y de infraestructuras, ese es el verdadero problema. No es el precio del suelo. No es la escasez de oferta. No es la subida de tipos. Lo que está condicionando absolutamente todo es cuánto cuesta construir.

Y este no es un problema exclusivo de la obra nueva. Nos afecta también cuando queremos reformar nuestra casa, adaptar un local para vivienda, o cuando una administración pública quiere levantar un hospital, una carretera o urbanizar un nuevo barrio. Todo se encarece. Todo se retrasa. Y todo lo pagamos nosotros, directa o indirectamente.

Evolución de los costes de construcción: una realidad que ya no se puede ignorar

Hablemos claro. En 2002 cerraba obras por debajo de los 400 €/m². En 2004 estaba en 420 €/m². En 2005 alcanzamos los 600 €/m², y con la crisis, el mercado se paralizó. Tras la recuperación, en 2016 los precios subieron hasta los 720 €/m². En 2019 ya hablábamos de 850 €/m². En 2023 se situaron en torno a 1.200 €/m² y hoy, en Córdoba capital, avanzamos, parece que, sin remedio, hacia los 1.500 €/m².

En otras ciudades, como Madrid o la costa, los costes de construcción son incluso superiores. La subida es constante, de cien en cien euros, y no parece tener freno.

Y si en Córdoba, donde aún se pueden alcanzar ciertos precios de venta, ya estamos al límite de lo que el mercado puede asumir, ¿qué ocurre entonces en los municipios de la provincia? La realidad es que en muchos de ellos no se construye vivienda nueva sencillamente porque no se puede vender a los precios que exige el coste actual de edificación. El resultado: construir en esas zonas se ha vuelto directamente inviable.

Pero, ¿no era el problema el suelo?

Claro que sí. La falta de suelo es un problema enorme. Pero lo es porque desarrollarlo también cuesta demasiado. Los suelos no se transforman solos: requieren urbanización, infraestructuras, servicios… y todo eso tiene un coste altísimo que, además, los bancos ya no quieren financiar. La financiación para urbanizar está hoy prácticamente cerrada, y los agentes urbanizadores no aparecen: ¿para qué asumir el riesgo de ejecutar si luego no hay garantías de venta a buen precio?

Y aquí vienen malas noticias para los propietarios de suelo: mientras más suba el coste de construcción y los precios de venta estén limitados por lo que el mercado puede pagar, vuestro suelo vale cada día menos. Si estabas esperando el momento para vender más caro, lo siento: se te ha pasado. Como ya les ocurrió a muchos en 2006.

Hoy, el valor del suelo está marcado por un límite infranqueable: el coste de ejecución. Si construir sigue encareciéndose y los precios de venta no pueden subir al mismo ritmo, el valor del suelo no tiene otra salida que ajustarse a la baja, aunque sea suelo escaso. Un ejemplo muy claro lo encontramos en el PP-O1, donde dos parcelas prime llevan tiempo intentando venderse a precios inasumibles para cualquier promoción viable dentro de esta espiral de costes crecientes. El resultado: sus propietarios han optado por desarrollar directamente las promociones, al no encontrar comprador que asuma ese valor.

Vivienda asequible: una idea cada vez más lejana

Mucho se habla de vivienda asequible, pero poco se concreta. ¿Qué es una vivienda asequible con estos costes? La respuesta es sencilla: no existe. No al menos en la obra nueva. Aunque se industrialice el proceso constructivo, hasta ahora no se ha demostrado que eso abarate de forma significativa los precios. Mejora el control y reduce plazos, sí, pero no baja los costes.

Tampoco podemos obviar el impacto de los impuestos. La fiscalidad que soporta una promoción inmobiliaria es altísima y encarece aún más el producto final. Y aunque disponer de más suelo sería positivo, y de hecho necesario, no resuelve el problema de fondo si no se ataja la raíz: el precio de construir.

El modelo actual está agotado

Durante años, las constructoras han sido las grandes sacrificadas del sistema. Cerraban precios por debajo del coste real, asumían desviaciones y acababan muchas veces en concursos de acreedores. Pero eso ya no ocurre. Ahora no quieren cerrar precios a 18-24 meses vista, y cuando lo hacen, es con márgenes de seguridad que disparan el coste final.

Esto nos obliga a repensar el modelo. Promover hoy sin tener control sobre los costes de construcción puede ser una temeridad. La alternativa empieza a cobrar forma: promotoras que sean también constructoras, o alianzas estratégicas que integren ambas funciones desde el inicio. Así se puede gestionar mejor el riesgo, controlar el proceso y tomar decisiones más eficientes.

Una transformación necesaria

No estamos en crisis. Hay demanda. Hay necesidad de vivienda. Pero el sistema tiene que evolucionar. La producción no puede parar, y para que no lo haga, hay que adaptarse.

Porque, por mucho que queramos mirar hacia otro lado, el verdadero freno a la accesibilidad de la vivienda no es el precio del suelo. No es la falta de suelo. No es la presión de la demanda. Es, simplemente, lo que cuesta construir hoy.

Y si no entendemos esto, difícilmente encontraremos soluciones que mantengan viva la rueda del sector inmobiliario, del desarrollo urbano y del progreso de nuestras ciudades.

Por cierto, ¿y la inflación?

Nos dicen que la inflación está bajo control, que el IPC se modera. Pero cualquiera que pida un presupuesto de obra sabe que los precios siguen subiendo. En materiales, en mano de obra (aún por venir la disminución de la jornada laboral), en maquinaria, en transporte… Y cuando hay subidas, no hay vuelta atrás. No estamos ante un pico coyuntural, estamos ante una nueva realidad estructural.

Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.

Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico, Creador de obranuevaencordoba.es, obranuevaenmalaga.es, obranuevaensevilla.es y obranuevaengranada

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