El confinamiento puso sobre la mesa un aspecto no primordial en los hogares de toda España, el contar o no con balcones o terrazas donde poder simplemente tomar el aire. Veíamos como eran afortunados aquellos que disponían un espacio para salir a aplaudir en familia, sentarse sintiendo el aire fresco o hacer deporte.
Esta circunstancia se ha hecho notar desde entonces y la existencia de balcones y terrazas en la vivienda se ha convertido en una necesidad para aquellos que buscan un nuevo hogar. Los portales inmobiliarios recogemos un aumento muy considerable en el uso de este filtro en la búsqueda de vivienda. En obranuevaencordoba.es se ha incrementado la búsqueda de promociones en las zonas de expansión que cuentan con esta tipología frente a otras más céntricas, que no pueden dar ese plus a las viviendas proyectadas.
Varias ciudades están solicitando una modificación de la normativa que haga posible proyectos con estos espacios. En Córdoba, ha sido la Asociación de Constructores de Córdoba, Construcor, la que lo ha puesto sobre la mesa. Ya han mantenido reuniones con la Gerencia de Urbanismo para trasladarles la necesidad de modificar las ordenanzas y conseguir que los metros cuadrados de terraza o balcones no computen como edificabilidad del proyecto.
¿Qué es la edificabilidad del Proyecto y qué tiene que ver con las terrazas y balcones?
En términos coloquiales es más o menos los m2 construidos que puede hacer un Promotor en un suelo determinado. Y digo más o menos porque esos m2 construidos no son exactamente la edificabilidad del suelo. Hay una serie de características de esos m2 que les hace estar dentro o fuera de la edificabilidad. Por ejemplo, lo edificado en sótano no es edificabilidad, como tampoco lo son los castilletes de escalera en las azoteas.
Transcribo el punto 1 del artículo 13.2.3 de las Normas Generales de Edificación del PGOU de Córdoba, que recoge las definiciones relativas a edificabilidad
- Superficie de techo edificable:
Es la suma de las superficies cubiertas de todas las plantas que, de conformidad con estas Normas, tenga la consideración de Bajas o Altas.
En el cálculo de esta superficie se computarán también íntegramente las superficies correspondientes a las terrazas no voladas, a los cuerpos salientes cerrados, a las edificaciones o cuerpos de edificación auxiliares y a las edificaciones existentes que se mantengan, así como la proyección de las escaleras, incluso exentas, por cada planta.
La superficie de los cuerpos salientes abiertos, las plantas diáfanas, los pasajes públicos, los porches cubiertos y la proyección horizontal por cada planta de los huecos de canalizaciones verticales y de ascensor, computarán a estos efectos en un cincuenta por ciento.
Es en este punto donde Construcor pone su petición. Como habrás podido leer las terrazas no voladas o cuerpos salientes cerrados (no tiene que ser en su totalidad, si está cerrado en 3 de sus caras ya se considera así) son edificabilidad. Y para los casos de cuerpos salientes abiertos (2 o menos lados cerrados) se computan al 50 %.
¿Qué implica esto? Pues si un promotor tiene asignados 100 m2 por vivienda en un determinado solar, si quiere hacer terraza cerrada en 3 de sus lados los m2 se los tiene que quitar a la vivienda. Si es en 2 de sus lados, el 50% de la superficie pasará lo mismo.
El cambio de paradigma con la pandemia
Los promotores conocen las normas edificatorias perfectamente pero la llegada del coronavirus ha supuesto un cambio en la demanda y las normas actuales restringen el proyectar modelos de viviendas adaptados a la actualidad. Igual que hubo que hacer una modificación de las normas para dar cabida a los loft, que era una demanda de la sociedad, ahora estamos ante una nueva situación de cambio social. Y el urbanismo se tiene que adaptar a ello.
Con esta medida de eximir de cómputo en la edificabilidad a las viviendas se facilita el proyectar viviendas con terrazas y balcones sin menoscabo de los m2 edificados en su interior, no teniendo que sacrificar dormitorios o superficies de las estancias proyectando viviendas menos atrayentes para el consumidor.
No obstante, no es una medida sencilla. Aparte de la edificabilidad se ven afectados otros artículos de las ordenanzas, como el de separación a linderos (a otras edificaciones o vía pública) o, incluso alturas. El grado de encorsetamiento del planeamiento hoy en día es ciertamente inverosímil, deberían de flexibilizarse medidas y dejar a los arquitectos más vía libre en el diseño de las edificaciones.
Quién se beneficia
Habrá quien diga que los promotores quieren esto para vender las viviendas más caras y los promotores dirán que lo que quieren es vender sus viviendas, pues a día de hoy una vivienda sin terraza tiene un mercado más difícil. ¿Quién tiene razón? Pues como en todo, ni blanco ni negro, los dos llevan su parte de razón. La vivienda será más cara porque por lo pronto construir una terraza cuesta dinero. Pero tampoco podrá subir el precio en demasía porque si no el mercado no lo acepta.
Lo que está claro es que el último ganador es el que adquiere su vivienda, que tendrá una terraza que hoy en día sabemos valorar un poquito más. Lo único que pido es, que después de tenerla, no la cierre.
Parque de viviendas existentes
La norma no debe de quedarse enfocada a la obra nueva. El parque de vivienda existente deber de verse afectado y, en aquellos en que sea posible arquitectónicamente, darle la posibilidad de aumentar la terraza. En San Sebastián se ha enfocado de esta forma y las viviendas podrán realizar terrazas de hasta el 10% de la superficie de vivienda con una serie de condicionantes. Que estructuralmente pueda llevarse a cabo la obra (obvio), que se respete la distancia mínima entre las edificaciones (esto de por si es un error, pues ya estarán al límite) y que tanto el proyecto como la ejecución sean unitarias, de toda la Comunidad.
Se abriría una nueva vía para la construcción en rehabilitación. Yo pagaría por un metro más de anchura en mi terraza ¿y tú?
Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.
Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico, Creador de obranuevaencordoba.es , obranuevaenmalaga.es y obranuevaensevilla.es
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Hace muchos años que lo planteé para mi barrio en Córdoba, donde la estructura de los edificios lo permite facilísimamente. Además, los vecinos de cada bloque somos copropietarios de la parcela y por tanto del suelo necesario para la construcción de magníficas terrazas que mejorarían nuestra calidad de vida, crearían riqueza y empleo… Hemos padecido un encierro terrible por el Covid-19 y sería imposible de entender que el Ayuntamiento de Córdoba se negara a mi propuesta.
Ya se pusieron ascensores, que no teníamos, pues ahora igual con las terrazas.
Me gustaría hablar al respecto.
La idea es magnífica, en la zona de Santuario a la que yo pertenezco, por el diseño que tienen los edificios, sería posible la construcción de las terrazas, una medida que beneficiaría a todos los vecinos de la comunidad, mejorando notablemente la calidad de vida ya que dispondrías de un espacio en el que se puede airear los pulmones sin salir de casa y disfrutar del clima cuando éste lo permita, algo que tanto hemos echado de menos en ésta época de pandemia. Lo veo viable siempre que el precio del proyecto sea asequible por la comunidad de vecinos y por poner contras, pues me surgen preguntas como el tener más metros pues a lo mejor repercute a la hora de calcular el IBI, cuyo valor se puede ver incrementado, la cantidad de votos a favor para aprobar dicho proyecto. Son algunas de las dudas que me han venido a la cabeza. Desde luego las asociaciones de vecinos si se lo plantean podrían hacer mucha presión al organismo competente para aprobar éste proyecto, que a día de hoy se ha convertido en una necesidad.