José Manuel Ríos Cubero es Arquitecto Técnico y, desde junio de 2017, preside el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Córdoba. Hoy queremos conocer más de esta profesión, su visión del mundo inmobiliario en Córdoba y de su trabajo a día de hoy
La Obra Nueva en Córdoba
ONeC: Viendo los datos de nuestro portal, en la actualidad tenemos más de 3600 viviendas en comercialización en Córdoba, lo cual supone una oferta de más de 1000 viviendas respecto a hace un año. ¿Qué le parecen estos datos? ¿se ha terminado la crisis inmobiliaria en la capital?
JMRC: Los datos son magníficos y esperanzadores no cabe la menor duda. No creo que exista ningún sector económico local o provincial que no se vea beneficiado por este cambio positivo. El repunte del sector de la construcción servirá como motor para que de nuevo se ponga en marcha el tejido empresarial dependiente de esta actividad y que a nadie escapa es más amplio de lo que pudiera pensarse. El impacto más importante sin lugar a dudas incide en la mano de obra directa necesaria para todo el proceso constructivo y que abarca a infinidad de oficios desde estructuras, albañilería, carpintería, instalaciones, pinturas etc. No podemos olvidar sectores que también se ven beneficiados como fabricación de materiales y componentes necesarios para el proceso constructivo, almacenaje y transporte de los mismos, mobiliario y complementos del hogar, mudanzas, limpieza, mantenimiento de edificios etc. Sin embargo, no debemos caer en la trampa de pensar que la crisis ha terminado. Ha sido tan larga y dura la crisis que es lo que necesitamos oír, pero debemos aprender de experiencias pasadas y no caer en errores ya cometidos. No debemos olvidar que los intereses macroeconómicos marcan las pautas de comportamiento de la actividad inmobiliaria y que del mismo modo que en este momento los datos nos son tan favorables, no está en nuestras manos perpetuarlos más allá de lo que interese a las sociedades que lo han motivado. Los bancos están actuando como cortafuegos ante la voracidad inversora filtrando el tipo de cliente que puede acceder a un préstamo hipotecario, pero ante la fuerte demanda existente no dudo que las entidades financieras acabaran sumándose a la fiesta y si eso ocurriera si podríamos estar de nuevo en una situación preburbuja.
ONeC: ¿Cómo valora la entrada de las grandes inmobiliarias del país en Córdoba? a falta de Aedas prácticamente todas tienen ya presencia en nuestra ciudad
JMRC: Efectivamente casi todos los fondos de inversión con intereses inmobiliarios han recalado en nuestra ciudad y prácticamente al mismo tiempo. Los estudios de mercado que estas empresas han debido de llevar a cabo antes de acometer sus inversiones me hacen pensar que quizás Córdoba esté en mejor situación económica que lo que las estadísticas económicas y de empleo nos indican y han visto un nicho de mercado que aparentemente está funcionando, pero habrá que esperar y ver si se mantiene ese buen comportamiento de ventas cuando a la bolsa de viviendas existentes en el mercado, se sumen las grandes bolsas pendientes de salir desde Neinor, Kronos , Aelca etc.. Córdoba estaba en muy buena situación de salida para cuando el sector despegara ya que disponía de suelo terminal listo para empezar y eso también ha sido un buen acicate para que las empresas inversoras con liquidez económica hayan decidido empezar por nuestra ciudad. Tampoco se debe obviar que el resurgimiento de la actividad inmobiliaria genera capital circulante que revierte en la compra de esas viviendas puestas a la venta
ONeC: ¿Por qué no despega un sector importante como podría ser la rehabilitación y se aboga casi exclusivamente por las nuevas construcciones?
JMRC: Son varias las causas que desde mi punto de vista impiden el crecimiento del sector de la rehabilitación. El primer factor sería económico tanto de compra de la casa o el solar debido a la fuerte demanda para fines turísticos que existe en la actualidad como del costo de la rehabilitación con un encorsetamiento natural debido a la restricción urbanística de tipologías y materiales a emplear. También destacaría el factor de accesibilidad. Los residentes en un alto porcentaje quieren y “necesitan” acceso rodado por razones de comodidad logística o personal y ese acceso de cada vez es más restringido y complicado. Este aspecto podría solucionarse con aparcamientos colectivos en solares de propiedad municipal ubicados en el perímetro del casco. Por último, también destacaría la necesidad de un mantenimiento permanente con el consiguiente costo económico que no se da con tanta intensidad en la obra nueva. No obstante, ninguno de estos inconvenientes supone obstáculo alguno para quien por voluntad propia decide vivir en el casco histórico y en ese caso si debería encontrar apoyo institucional desde la Junta con ayudas económicas y desde el Ayuntamiento con agilidad en la obtención de las licencias y facilidades para el acceso durante la ejecución de las obras
La Gerencia de Urbanismo de Córdoba
ONeC: Junto con el Colegio de Arquitectos y Construcor, el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos está en conversaciones con la Gerencia de Urbanismo para mejorar su funcionamiento ¿en qué punto están estos encuentros a día de hoy?
JMRC: El pasado 3 de agosto se publicó en la página Web de la Gerencia Municipal la denominada «Ordenanza reguladora del régimen de obras y actividades mediante licencia, declaración responsable (DR) y comunicación previa (CP) borrador». Ni que decir tiene lo inapropiado de la fecha en un periodo tradicionalmente vacacional con el Colegio de Aparejadores cerrado tal como se publicó en tiempo y forma. No soy capaz de entender porqué en esa fecha se publica ese documento dando además solo hasta el 20 de agosto para presentar alegaciones y no entiendo porque no se envió específicamente a Colegios Profesionales y Asociaciones afectadas.
Una vez dicho esto y tras un análisis personal del documento, estimo que se debería de aprovechar este documento para dar mayor protagonismo a los Colegios como instrumento necesario y eficaz para garantizar la titulación de los Técnicos que presenten los proyectos caso de no ser necesario el visado ya que podemos encontrarnos con proyecto firmados por técnicos suspendidos en el ejercicio de la actividad profesional por motivos colegiales o legales. También debería aprovechar esta ordenanza para implementar una plataforma informática universal por la que la propia Gerencia pudiera acceder a todos los Colegios Profesionales para descargar proyectos. Actualmente solo se puede hacer con el Colegio de Arquitectos. Independientemente de la tramitación por Declaración Responsable, además de exigir proyecto para todas las obras LOE, también debería exigirse a todos las adaptaciones de locales ya que afecta a aforo e instalaciones y podríamos encontrarnos en la situación de que todas estas obras se planteen como obras menores. Por último, sería necesario implementar planes municipales de inspección con criterios técnicos y no políticos para aportar mayor transparencia a esta gestión y por supuesto crear un cuerpo de inspección que garantice la bondad del sistema de Declaración Responsable y evite situaciones ilegales, peligrosas y competencia desleal.
ONeC: Una nueva ordenanza está viendo la luz sobre la Inspección Técnica de Edificios ¿Qué opinión hay desde el Colegio de Aparejadores respecto a esta nueva ordenanza y el sinfín de aplazamientos que estamos teniendo?
JMRC: Actualmente la actuación legalmente exigible afecta tanto a la habitabilidad y seguridad como al ahorro energético y a la accesibilidad se denomina IEE (Informe de Evaluación del Edificio). La ley es clara en este sentido, pero en Córdoba se están incumpliendo los plazos permanentemente. Cualquier intento de ponerla en marcha se estrella con las asociaciones vecinales que no tardan mucho en conseguir del Ayuntamiento nuevas moratorias. Como viene siendo habitual no se atajará definitivamente este asunto hasta que ocurra alguna desgracia. En cualquier caso y dado el escaso nivel económico de las zonas afectadas por las ordenanzas, será difícil su implantación sin dotar de ayudas económicas para su ejecución.
El Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Córdoba
ONeC: El Colegio ha subsistido a una profunda crisis, con una bajada muy importante de ingresos y afectado a su vez por la Ley Omnibús. ¿Cómo lo ha conseguido?
JMRC: Como es lógico en primer lugar tuvimos que adaptar nuestras necesidades a los escasos recursos que nos ha dejado la ley. Nos vimos en la necesidad de abandonar nuestra sede del Brillante que con tanto cariño habíamos construido para uso de nuestros clientes y colegiados y volvimos a nuestra antigua sede en Plaza Cardenal Toledo, al día de hoy estamos perfectamente adaptados. No quedó ningún campo sin tocar desde salarios del personal, contratos de mantenimiento, reducción de consumibles etc. A día de hoy hemos conseguido equilibrio presupuestario pero el control económico se ha convertido en el objetivo prioritario de esta institución.
ONeC: ¿Qué perspectivas se manejan desde el Colegio para este último tramo del año y el 2019?
JMRC: Las perspectivas son halagüeñas, a través del control económico del que hablábamos antes, concluimos que el número de visados está creciendo mes a mes y eso da estabilidad al Colegio redundando en mayor dotación presupuestaria para la formación y el reciclado de nuestros colegiados y de cualquiera que desee asistir a nuestros cursos.
ONeC: Con la entrada de la nueva Junta Directiva el pasado año, ¿qué novedades están implantando en el Colegio?
JMRC: No existen grandes novedades fundamentalmente por las limitaciones presupuestarias pero destacaría las siguientes:
- Formación permanente de nuestros colegiados en el campo de la tecnología BIM
- Considerable incremento de la subvención para los cursos de formación
- Actualización, revisión y control de nuestra contabilidad
- Supresión total de la cuota por tramitación de finales de obra
- Defensa de atribuciones de nuestra profesión ante cualquier estamento y fundamentalmente ante los Ayuntamientos acudiendo cuantas veces sea necesario a los recursos contencioso-administrativos habiendo conseguido en este sentido una importante sentencia favorable respecto a la facultad de los Arquitecto Técnicos para la redacción de proyectos de ascensores
- Consolidación de la página web de nueva creación con inclusión de banner de publicidad
- Remodelación de algunas Asesorías.
- Adquisición de material informático para videoconferencias y cursos on line
José Manuel Ríos Cubero
ONeC: La profesión de Aparejador y Arquitecto Técnico da para escoger varias vías laborales dentro del mundo de la construcción. En qué líneas se mueve principalmente José Manuel Ríos.
JMRC: La profesión de Arquitecto Técnico efectivamente es muy versátil debido a lo extenso de su programa de formación. Son muchos los campos donde se puede encontrar un Arquitecto Técnico aportando sus conocimientos, pero fundamentalmente donde más se aprecia su presencia es en el control económico de la obra y en la ejecución de obras. Actualmente la figura donde está destacando esta profesión es como Proyect Manager cada vez más implantado en la promociones. Mi vida profesional casi en su totalidad desde finales de 1979, se ha desarrollado en el campo del ejercicio libre de la profesión ejerciendo con pasión y entusiasmo la Dirección de Ejecución de obras y la confección de mediciones y presupuestos pero sobre todo trabajando en lo que ha sido la actividad que más satisfacciones me ha aportado, “el cálculo de estructuras”. Es en esta actividad donde más cómodo me he sentido y a la que no he dudado en dedicar todas las horas necesarias para estar al día y formarme. En la actualidad mantengo mi voluntad de formación permanente asistiendo a los cursos que organizados por nuestro colegio se llevan a cabo sobre BIM y nuevos materiales y técnicas de construcción.
ONeC: ¿Cuáles son las obras más destacadas en las que está participando ahora mismo?
JMRC: Desde hace tiempo suelo compartir la Dirección de Ejecución de obra con algún compañero ya que de esa forma la obra estará siempre más atendida sin suponer un sobrecosto para el promotor.
De las obras actualmente en marcha destacaría:
- Autopromoción de 39 viviendas garajes y trasteros gestionadas por Nadir
- Cooperativa de 39 Viviendas de PO garajes y trasteros gestionados por Asemcovi
- Autopromoción de 8 viviendas garajes y trasteros gestionadas por Coydesur
- Ampliación del Colegio Británico en C/ México
Estoy en espera de comenzar al menos otras dos promociones de 39 viviendas y una de 48.
Bio de José Manuel Ríos Cubero
José Manuel Ríos Cubero es Arquitecto Técnico titulado por la Universidad Laboral de Sevilla en 1979 Grado en Ingeniería de Edificación en 2010 por la Universidad Europea de Madrid. Desde junio de 2017 es presidente del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Córdoba rodeado de una Junta de Gobierno formada por otros siete miembros sin cuya ayuda no hubiese podido superar los obstáculos que se han presentado y a los que desde aquí quiere agradecer públicamente su impagable dedicación a la entidad que representa.
También quiere agradecer a nuestro compañero Juan Manuel Gómez Arquitecto Técnico y Director de esta publicación (testimonio vivo de la versatilidad profesional), la oportunidad que ha brindado a esta profesión para hacerla más visible.
Esperamos que os haya sido útil el post «José Manuel Ríos Cubero, Presidente del Colegio de Aparejadores de Córdoba». Recuerda inscribirte en nuestra newsletter para estar informado de todas las novedades de Obra Nueva en Córdoba y noticias relacionadas con el mundo inmobiliario. Quiero inscribirme ahora
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