Entrevista a David Dorado Ráez, Concejal de Ciudadanos

El sector inmobiliario de Córdoba según David Dorado Ráez,  Portavoz de Ciudadanos en el Ayuntamiento de Córdoba

En esta ocasión nos hemos reunido con David Dorado Ráez. Todos lo conoceréis por su puesto actual dentro de la política cordobesa, donde es Concejal y ocupa la portavocía del Grupo de Ciudadanos en el Ayuntamiento de Córdoba.

Pero David Dorado Ráez también es un hombre muy relacionado con el sector de la construcción en Córdoba, donde ha ejercido de Jefe de Obra en varias edificaciones y, como Director Técnico, ha sido el responsable del desarrollo de diversas promociones inmobiliarias en B y C Promotora.

Ingeniero Técnico Industrial, cuenta en la actualidad con su propia empresa, David Dorado Ráez Instalaciones e Ingeniería y es Profesor de Formación Profesional. Actividades todas ellas que mantiene en suspenso por su dedicación exclusiva a la actividad política.

Por esta trayectoria y por su posición en el Consejo Rector de la Gerencia de Urbanismo, organismo de vital importancia para la Obra Nueva en Córdoba,  nos hemos decidido a entrevistarlo

La Gerencia de Urbanismo de Córdoba

ONeC: Buenas tardes David, nos gustaría comenzar hablando sobre la GMU de Córdoba. ¿cuál es tu opinión sobre el funcionamiento actual de este organismo?

DDR: Desgraciadamente la GMU en la actualidad no funciona bien. Su función aparte de planear urbanísticamente la ciudad debería ser gestionar
tanto dicho planeamiento, lo que conlleva la tramitación de licencias de actividades y obras, y velar por el cumplimiento del PGOU y las ordenanzas a través de las disciplina. Y nada de esto se hace de manera eficaz. Muestra de ello, por ejemplo, es la existencia de aproximadamente mil expedientes de licencias de actividades esperando su tramitación en los armarios y las mesas de los técnicos; o los largos tiempos de espera que hay que soportar para obtener una licencia de obra o el enorme problema que se ha generado con las parcelaciones ilegales o la falta de ordenación de los veladores en nuestra ciudad.

ONeC: ¿Qué soluciones propone Ciudadanos Córdoba para un mejor funcionamiento de la Gerencia?

DDR: Ciudadanos, desde su postura de mano tendida y diálogo con los que han asumido la responsabilidad de gobernar, suscribió con el equipo de gobierno un acuerdo para los presupuestos de 2016 que incluía la realización de una auditoría de gestión en todas y cada una de las empresas y organismos autónomos del Ayuntamiento, entre los que se encuentra la GMU.

La finalidad de esta auditoría es conocer a fondo los servicios más demandados por los ciudadanos de Córdoba para, a partir de estos datos, conocer las necesidades reales de personal y su cualificación con la finalidad de reestructurar este organismo y prestar así un servicio óptimo y que aporte las garantías legales suficientes tanto al administrado como al administrador.

ONeC: Nosotros estamos en continuo contacto con los Promotores, Arquitectos y profesionales del Sector en la Construcción. Prácticamente todos muestran su malestar por el tiempo necesario para obtener las Licencias pertinentes ¿cómo se podrían reducir estos tiempos que son de vital importancia para el Promotor?

DDR: Esto ocurre como consecuencia de una mala organización de la GMU. Puede que haya un exceso de arquitectos y falta de ingenieros o administrativos. La verdad es que no se sabe porque no están debidamente definidos ni administrativamente fiscalizados los protocolos de trabajo.

La GMU no está dimensionada a las actuales necesidades del mercado y para determinar eso es fundamental la auditoría de gestión. Además tampoco están definidos los criterios de interpretación de las ordenanzas, lo que lleva al promotor a depender de los criterios propios del técnico al que le toque tramitar un expediente. Esto conlleva más requerimientos en cada expediente y más retrasos.

Como he dicho antes, la GMU debe aportar las suficientes garantías jurídicas y técnicas tanto al administrado como al administrador y esto no se puede realizar con personal laboral contratado que no haya aprobado una oposición. Sólo los funcionarios de carrera pueden ejercer las potestades públicas que aportan dichas garantías.

En la actualidad, la GMU cuenta con 129 trabajadores de los cuales 100 han sido contratados sin oposición y cuyo puesto de trabajo depende del político de turno. Esto lo vienen informando de manera reiterada tanto la Secretaría General de Pleno como la Intervención Municipal, sin embargo desde el equipo de gobierno está haciendo caso omiso a estas advertencias y así, lejos de resolver la situación, la están empeorando.

La opinión de David Dorado Ráez sobre la Obra Nueva en Córdoba

ONeC: Viendo las estadísticas de nuestra plataforma en Córdoba hay comercializándose 60 promociones con cerca de 2.400 viviendas, ¿crees que esta oferta es suficiente para nuestra ciudad?

DDR: Hay que tener en cuenta que las 60 promociones están repartidas por todo el término municipal, que cada promoción está lanzando un producto distinto acorde su ubicación y al sector o estrato social al que se dirige y que, además puede haber casi tantos promotores como promociones se están poniendo en marcha. Por tanto, hay que tener en cuenta todos estos factores.

Es obvio que la demanda no es la que había en la época de bonanza, por lo que cada promotor debe haber realizado su estudio de mercado a la hora de lanzar un producto inmobiliario. Si bien es cierto que en los niveles de vivienda medio alto se está produciendo un repunte de la demanda, antes de lanzarse hay que dotarse de la información suficiente para lanzar al mercado un producto. Los tiempos de venta siguen siendo considerables y aunque los tipos de interés sean bajos, los márgenes comerciales no son los mismos que antes. Hay que tener todo muy bien medido y previsto.

ONeC: En cuanto a la VPO, parece que VIMCORSA ha ralentizado su actividad Promotora en cuanto a nuevos Proyectos ¿qué opinas sobre ello y sobre esta Empresa Municipal? ¿qué enfoque le daría Ciudadanos Córdoba?

DDR: En la actualidad también pasa por dificultades la promoción de vivienda protegida. No es fácil dado que el ámbito de compradores está muy reducido. Se está dando mucho la circunstancia de que el comprador tiene ingresos para atender el pago de la hipoteca pero supera los ingresos para ser beneficiario de una VPO y también el caso contrario, puede ser beneficiario de una VPO pero no tiene ingresos suficientes para que le concedan una hipoteca.

VIMCORSA está para promover viviendas de protección oficial y debería hacerlo para llegar allí donde la promoción privada no pueda llegar. Todo lo que sea salirse de eso es hacerle competencia desleal a los promotores privados.

ONeC: Desde el punto urbanístico, ¿cuál es su opinión sobre el PGOU vigente? ¿cree conveniente su revisión?

DDR: Entendemos que, antes de extender más la ciudad, hay que propiciar la ejecución y promoción de las áreas que aún no lo están, aunque tengan el planeamiento aprobado. La redacción de un nuevo PGOU no es algo necesario a corto plazo aunque en el medio plazo y dado que el texto refundido del PGOU vigente data de 2003, no debemos perder de vista una nueva ordenación urbanística y normas más acordes con las actuales necesidades de movilidad, habitabilidad y sostenibilidad energética de la sociedad.

Hoy por hoy, para un promotor es mucho más arriesgado adquirir suelo urbanizable que urbano. Sí urge una revisión que contemple suelo industrial que haga a Córdoba una ciudad atractiva para la inversión en industrias con capacidad de creación de empleo estable y de calidad.

Los proyectos polémicos en Córdoba según David Dorado Ráez

ONeC: No podíamos dejar la ocasión para preguntarle sobre los Proyectos que hoy en día se encuentran envueltos en algún tipo de polémica. ¿Qué le parece la situación del Centro Comercial Rabanales Plaza?

DDR: El objeto de Rabanales XXI no era la construcción de un nuevo centro comercial aunque hay que tener en cuenta que la inclusión de una superficie comercial le da mejor viabilidad al proyecto. No hay que cerrarse en ideologías ni obcecarse. Se debe tener la mente abierta a soluciones.

Desgraciadamente en la vieja política siempre se ha demonizado cualquier iniciativa del adversario y cuando se ha llegado al poder se ha tendido a deshacer todo lo hecho por el anterior equipo de gobierno sin valorar si era bueno o malo para Córdoba.

Así Córdoba ha permanecido y permanece estancada desde hace muchos años. Nosotros desde nuestra humilde labor de oposición reclamamos celeridad en la resolución de este expediente y dejen de asfixiar cualquier iniciativa generadora de empleo como es esta.

ONeC: Para alguien que no sepa que está pasando con Cosmos antes tantas noticias cruzadas, ¿podría resumirnos su situación actual y qué piensa sobre ella?

DDR: Cosmos, antes llamada Asland, es una fábrica de cemento de históricamente arraigada en Córdoba. Desde hace 80 años ha estado en funcionamiento aportando riqueza y puestos de trabajo en nuestra ciudad. Es cierto que no siempre ha sido tan respetuosa con el medio ambiente como lo es ahora. Hace años fue objeto de una remodelación que la adaptó a la ley de protección ambiental con la que ha logrado reducir sus emisiones de gases y polvos contaminantes a niveles medioambientalmente sostenibles además de encontrarse desde entonces a un continuo control de emisiones conectado en tiempo real directamente con la Consejería de Medio Ambiente.

Con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria que se tradujo, entre otras cosas, con una caída drástica de la demanda de cemento, las cementeras, como el resto de empresas relacionadas con este sector, tuvieron que ajustar los costes de sus procesos de producción. Fruto de la investigación y la innovación surgió la idea de usar combustibles alternativos más económicos y cuidadosos con el medio ambiente, y a partir de ahí apareció la denominada Valorización.

Este sistema de aprovechamiento energético consiste en usar residuos sólidos urbanos como combustible, en lugar de coke de petróleo que emite más contaminantes. La particularidad de la valorización consiste en la combustión de estos residuos, previamente tratados, a una temperatura que oscila entre los 1500 y 2000 grados centígrados durante un tiempo tal que provoca la total volatilización del combustible y la ausencia total de cenizas ni residuos. El uso de este combustible conlleva además la reducción de los vertidos siguiendo así las directivas europeas.

Mientras la Plataforma por el aire limpio, en una supuesta lucha en favor por el medioambiente y basándose en datos anteriores a la actualización de la fábrica ha hecho una campaña de desinformación acusando a la cementera de querer dedicarse a quemar residuos urbanos como actividad empresarial alternativa a la fabricación de cemento, incluso grabando y difundiendo videos engañosos muy dañinos para la cementera y para la ciudad en general, afirmando que en Córdoba es necesario llevar puestas mascarillas por la contaminación de la fábrica.

Fruto de esta desinformación, el actual equipo de gobierno ha decidido ponerle todas las trabas posibles a Cementos Cosmos a través de una modificación de las ordenanzas que han provocado la suspensión de la posibilidad de solicitar licencia de obras para la adaptación de las instalaciones receptoras de combustible para valorizar. El equipo de gobierno pretende obligar a la fábrica a trasladarse a otro sitio más alejado del casco urbano a sabiendas de que eso es económicamente inviable y, por tanto ocasionaría la pérdida de más de 80 puestos de trabajo.

ONeC: Córdoba sigue sin poder realizar Congresos por las fallidas adjudicaciones de las obras. ¿por qué la Junta no licita las obras de terminación del Palacio de Congresos de la Calle Torrijos?

DDR: Eso mismo nos preguntamos desde Ciudadanos. Acostumbrados a trabajar en la empresa privada con unos tiempos y unas exigencias, nos topamos por un lado con la burocracia de las administraciones públicas y, por otro, con la desidia y falta de interés de los viejos políticos, acostumbrados a unos tiempos y un nivel de exigencia muy por debajo de la actividad privada.

ONeC: Y el Centro de Convenciones, a punto de finalizar la segunda prórroga de plazo y poco más del 50% ejecutado ¿lleva el mismo camino de acabar en los tribunales la relación con la constructora?

DDR: Desgraciadamente sí. Partiendo de una situación anunciada sobre la ubicación de las máquinas de climatización desde el inicio de las obras y que se podría haber resuelto fácilmente, todo se ha ido complicando hasta un punto de difícil retorno. Falta de capacidad de gestión, de diálogo o de voluntad es lo que ha habido, o puede que un poco de todo.

Bio de David Dorado Ráez

Nacido en Córdoba, Ingeniero Técnico Industrial, máster en urbanismo y energía solar, David Dorado Ráez desempeñado su labor en numerosos puestos. Así, trabajó de electricista en la empresa familiar mientras cursaba sus estudios. Fue Jefe de Obra de edificaciones de entidad, como 340 viviendas en Marbella o las 101 del Residencial Center en Córdoba.

Ejerció  como Director Técnico en Empresa Promotora y Constructora con actividad en Málaga y Córdoba. Durante ese periodo fue el responsable del desarrollo de diversos planes parciales en Benalmádena, Mijas y Rincón de la Victoria  así como de la posterior ejecución de las urbanizaciones y edificaciones.

A continuación montó su propia empresa de ingeniería e instalaciones con la que trabajó para Telefónica y Endesa hasta que abrió un comercio local, mientras continuaba prestando servicios de mantenimiento e ingeniería.

Ha impartido cursos de formación homologados de líneas eléctricas de alta tensión así como cursos de refuerzo de Electrotecnia para alumnos de la Escuela Técnica Superior de Ingenieros Agrónomos y Montes de la Universidad de Córdoba. Compatibiliza dicha actividad con la de Docente del Ciclos Formativos de Instalaciones Electrotécnicas, impartiendo las asignaturas de Automatismo Industrial e Instalaciones de Baja Tensión. En la actualidad estas actividades las tiene en suspenso, dedicándose en exclusiva a la actividad política.

En Mayo de 2015 David Dorado Ráez obtuvo acta de Concejal en el Ayuntamiento de Córdoba por Ciudadanos, ocupando en la actualidad el puesto de Portavoz de dicho Grupo en el Ayuntamiento.