La crisis económica y el enorme crecimiento del comercio online ha dejado muchos locales vacíos. La oferta es grande, lo que ha rebajado considerablemente los precios. Según una estimación de la Sociedad de Tasación, el m2 de esos inmuebles llega a ser un 50% más barato que el de una vivienda en la misma zona.
La oportunidad está atrayendo a inversores que planean llevar a cabo la transformación del local para ponerlo en alquiler, tanto permanente como turístico. Pero también cada vez más familias con recursos limitados y jóvenes en busca de una primera vivienda asequible se están interesando por esta posibilidad.
El origen de los locales convertidos en vivienda se remonta a los años 50 en la ciudad de Nueva York, donde artistas y jóvenes con bajos recursos recurrían a vivir y trabajar en el mismo espacio, convertían locales o naves en su vivienda habitual para ahorrar en el alquiler.
Esta tipología de vivienda dio lugar a los denominados lofts que ahora se asocian a viviendas con espacios diáfanos.
Hay que tener claro que en un local no se puede residir, de hacerlo, te podrías encontrar con los siguientes inconvenientes:
No es posible conseguir una cédula de habitabilidad, lo que imposibilita después muchos procedimientos como el alquiler del espacio como vivienda.
Además no es posible empadronarte en un local comercial.
Es posible que tengas problemas con el alta de los servicios de agua y de luz ya que si no tienes un documento de primera ocupación las compañías no te suministran.
¿Cómo se convierte en vivienda?
Para convertir un local en una vivienda, es importante que el local cumpla las siguientes condiciones:
Que el uso residencial esté permitido en ese emplazamiento por la normativa urbanística vigente y que la edificabilidad residencial o número de viviendas por hectárea de esa parcela no esté agotada. Por ejemplo, convertir una nave dentro de un polígono industrial en vivienda será complicado ya que en esas zonas normalmente no se permite un uso residencial. En un edificio residencial normalmente sí que se permite el uso de vivienda independientemente del piso en el que se ubique la vivienda.
Que el local cumpla las condiciones que se exigen a una vivienda.
Las viviendas, dependiendo de la normativa urbanística de cada municipio, tienen unas condiciones que suelen ser similares y se establecen en las condiciones mínimas de habitabilidad. Los municipios pueden exigir mayores prestaciones a las viviendas pero las principales se centran en que las viviendas sean exteriores, estén bien iluminadas y ventiladas, sean accesibles y tengan espacios suficientemente grandes.
Es posible que la legalización de una hipotética vivienda en un local pase por que sea un espacio tipo loft, ya que si solamente tiene iluminación en una fachada tiene que servir para toda la vivienda a excepción de los aseos o trasteros.
Que pueda cumplir los requisitos del Código Técnico de la Edificación.
La normativa en materia de edificación establece muchas condiciones para conseguir una buena calidad de las construcciones, dichas condiciones van desde la seguridad estructural a la salubridad o accesibilidad pasando por la protección contra incendios. En principio no hay problema en cumplir con estos requisitos ya que todas las viviendas los cumplen pero en el caso de locales hay que tener en cuenta las condiciones de ventilación e iluminación de las estancias o las cocinas.
Los cambios para convertir un local en vivienda, exceptuando que no se permita el uso, son casi siempre viables. Para justificar todas estas condiciones necesitas un proyecto básico y de ejecución de cambio de uso de local a vivienda redactado por un arquitecto o arquitecto técnico.
¿Compensa convertir un local comercial en vivienda?
Por supuesto que antes de decidirte a convertir un local comercial en una vivienda, has de estudiar muy bien si te compensa o no.
Será una decisión acertada bajo unas determinadas condiciones, por eso, lo primero que se debe valorar es la situación del local. Es muy posible que en el extrarradio de una ciudad, una propiedad valga más como vivienda que como inmueble comercial, al contrario de si está en el centro: este cambio sería perder dinero, aunque cueste tiempo venderla o alquilarla. Y, por supuesto, hay que verificar si el local se ajusta a las condiciones que marca la ley para un nuevo uso.
Trámites para el cambio
Lo primero hay que considerar las condiciones generales:
Que no esté prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios.
Que no se supere la limitación urbanística del número de viviendas por hectárea.
Que se sitúe en una planta sobre rasante.
Que ese espacio no esté destinado a garaje del edificio.
Existen especificaciones técnicas sobre las condiciones higiénicas y de ventilación de las que debe disponer cualquier vivienda, lo que afecta, por ejemplo, al tamaño de las ventanas. También se contemplan obligaciones que tienen que ver con la fachada, los accesos y la seguridad contra incendios.
Se exige que el local de a la calle o a un patio de manzana.
La altura mínima de los techos debe ser de 2,50 metros.
No está permitido construir piezas habitables bajo el nivel de calle.
Deben disponer o, en caso contrario se deben construir, al menos una cocina y un baño.
Si esta es la mejor opción que encuentras para acceder a una vivienda, no te olvides de tener estos factores en cuenta, ya que un contratiempo por falta de previsión te hará perder dinero, y tendrás más de un quebradero de cabeza.
Esperamos que os haya sido útil el post «Convertir un local comercial en una vivienda…Te decimos cómo. Tendencias Decoración e Interiorismo«. Recuerda inscribirte en nuestra newsletter para estar informado de todas las novedades de Obra Nueva en Córdoba y noticias relacionadas con el mundo inmobiliario. Quiero inscribirme ahora
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Tengo una duda, tengo un local comercial en el casco histórico de córdoba que cumple todas las condiciones arriba citadas, pero tengo entendido que en la zona hay que entrar por el portal de los vecinos, no es posible entrar a la vivienda por la calle. Esto solo en córdoba pero no sé si ha cambiado ya está ley? Me lo podéis decir?