Estamos en la recta final del año y toca echar la vista atrás y ver cómo ha evolucionado este año 2023. Revisando el artículo del año pasado del análisis del 2022 veo como el escenario ha cambiado.
Los datos de diciembre de 2022 nos decían que teníamos 80 promociones en comercialización que sumaban 3.621 viviendas. Este año nos quedamos con solo 72 promociones que suman 3492 unidades. Una oferta que entiendo se está contrayendo por varios motivos, los cuales enumero a continuación.
Cae la oferta de obra nueva en Córdoba
En primer lugar tenemos la demanda. Este año se han seguido vendiendo viviendas a un ritmo pausado pero constante. Quizás la época veraniega ha sido la más floja, pero se ha recuperado en el último tramo del año. Este hecho está directamente relacionado con las subidas del euríbor que hemos tenido este año, si bien parece que empieza a estabilizarse.
En segundo lugar, empezamos a tener una preocupante falta de suelo urbano. Esto tensionará el mercado y solo podrá dar como resultado la subida de precios del suelo existente y, consecuentemente, de las viviendas. Tenemos que echar la vista hacia adelante al menos año y medio para que empecemos a ver urbanizado el suelo que antes estará disponible, el PAU O4 Huerta Santa Isabel Oeste.
VPO en Córdoba
El suelo de VPO en Córdoba se ha terminado. Solo Vimpyca y Convisur tiran del carro con promociones importantes. Incluso Convisur está convirtiendo suelos libres en protegidos para continuar su actividad en la capital, de otra forma no le sería posible. Vimcorsa prevé empezar en Fátima su nueva promoción, pero siempre se va dilatando en el tiempo.
Las viviendas en comercialización de diciembre de 2022 eran 636, hoy en día solo 338. Se espera como agua de Mayo la promoción de Vimpyca en Huerta Santa Isabel Este.
El sector constructor
La bajada de esta oferta afecta lógicamente a las constructoras, que ven como cada vez hay menos obras que ofertar. Aquí, al contrario que en el caso del suelo, supondrá un ajuste a la baja en los precios de construcción, pues la competencia será mayor. Si bien entraremos en el peligroso círculo vicioso de coger obras por debajo de su valor para no parar la actividad, con los consabidos problemas que ello conlleva.
Uno de los datos que destacaba el año pasado era el altísimo número de viviendas en construcción, 2.208 unidades. Hoy ese dato ha bajado hasta 1.607. Se están ejecutando 601 viviendas menos ahora mismo.
Viviendas listas para entrar a vivir
Consecuencia de todo lo comentado es que las viviendas listas para entrar a vivir han subido de forma muy importante. Para analizar correctamente este dato os recuerdo que las promociones se mantienen en nuestro listado hasta que están vendidas al 100%. Hoy tenemos 1.025 viviendas terminadas, el año pasado solo 365. Son 14 las promociones con las obras finalizadas que están con sus últimas unidades a la venta. Nuestras estimaciones son que quedan por vender entre 110 y 130 viviendas. Una vez que se complete dicha venta, los números que manejamos de viviendas en comercialización en Córdoba cambiarán de forma muy importante.
En este número de viviendas está incluida también una de las operaciones “fallidas” de build to rent en Córdoba. El proyecto de Stay by Kronos ha quedado a medias y finalmente uno de los edificios desarrollados para el alquiler ha salido a la venta. Lo ha hecho bajo la denominación de Flow. Misma operación ha realizado Neinor Homes con Gran Capitán Homes, que se encuentra en su fase final de obras. Parece que el concepto construir para alquilar no es válido para nuestra ciudad.
Nuevas promociones
¿Llegaran nuevas promociones para incrementar la oferta? Especialmente llegará la de Vimpyca, que suma 392 viviendas. Se irán colmatando el resto de suelo del PAU O3 Huerta Santa Isabel y PP-O5 Camino de Turruñuelos (Hipercor), así como del PP-O1 Arruzafa, donde ya solo quedan las dos parcelas adquiridas por Magtel. Seguiremos viendo grúas porque, lo más importante, sigue habiendo cordobeses con el sueño de estrenar vivienda.
Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.
Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico, Creador de obranuevaencordoba.es , obranuevaenmalaga.es y obranuevaensevilla.es
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Esperamos que os haya sido útil la entrada «2023, la obra nueva en Córdoba empieza a acusar la falta de suelo urbano«. Recuerda inscribirte en nuestra newsletter para estar informado de todas las novedades de Obra Nueva en Córdoba y noticias relacionadas con el mundo inmobiliario. Quiero inscribirme ahora
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