Finalizamos 2024 y como de costumbre me gusta echar la vista atrás y ver la evolución del mercado de obra nueva en Córdoba. Estamos ante un periodo de ralentización por la falta de oferta. Cuando digo estas palabras a quien me pregunta, es normal la extrañeza en su semblante. Todos vemos el paisaje de grúas que adorna los barrios junto a EL Corte Inglés-Hipercor, pero no hay nada mejor que los números para demostrarlo.
Evolución del mercado de obra nueva en Córdoba desde 2017
En nuestro portal inmobiliario tenemos datos de las promociones en comercialización desde 2017, donde recogemos la oferta de vivienda libre, de protección oficial y el número de promociones activas (recuerdo que en nuestros listados tenemos activas todas las promociones que están en comercialización, hasta que se hayan vendido y entregado al 100%).
Tabla con la evolución de oferta de vivienda libre y VPO
En el artículo de diciembre del año pasado (puedes consultarlo aquí) ya se preveía lo que iba a ocurrir en este 2024, una bajada muy importante de la oferta, propiciada por la falta de suelo que se veía venir. Es obvio este dato en vivienda libre, no así en VPO, que ha repuntado levemente.
Estado de las promociones
Dentro de nuestro listado analizamos el mercado de obra nueva en Córdoba en función del estado de cada promoción, diferenciando aquellas que está en comercialización, en construcción y ya terminadas (con viviendas pendientes de venta). La tabla sería la siguiente:
Aquí vemos la respuesta a las dudas sobre la escasez de vivienda en el mercado de obra nueva en Córdoba. Tenemos este año incluso algo más de viviendas en construcción que el pasado, aunque lejos de la actividad de 2022. Pero si nos fijamos en las barras de las viviendas en comercialización, aquellas que aún no han empezado las obras y cuya entrega es a más de 24 meses vista, podemos concluir que la entrega de viviendas en los años 2027-2028 va a ser muy escasa, hay muy pocos proyectos nuevos, lo que vuelve a evidenciar la falta de suelo.
De esta tabla también extraña a primera vista el aumento de vivienda terminada en los años 2023 y 2024. Esto es debido principalmente a la entrada de 2 promociones ideadas para alquiler que han cambiado su modelo de negocio a venta, por lo que entraron en nuestro listado directamente en esta categoría, son Flow y Gran Capitán Homes.
Análisis de Cambios en la Comercialización por Zonas (2017-2024)
El comportamiento de la comercialización de viviendas en Córdoba ha mostrado una distribución geográfica dinámica entre 2017 y 2024, con notables diferencias en cada zona de la ciudad:
Centro: El número de viviendas en comercialización en esta zona ha disminuido desde 327 en 2017 a un mínimo de 203 en 2022, recuperándose levemente a 276 en 2024. Esto refleja la limitación de espacio para nuevos desarrollos en áreas centrales y también la dificultad de desarrollar nuevas actuaciones en suelos disponibles, bien por precios de suelo altos o por la complejidad de edificar en nuestro casco histórico.
Este: Ha sido una de las zonas con mayor crecimiento, pasando de 129 viviendas en 2017 a 836 en 2024. Este incremento se debe al desarrollo del nuevo barrio en Acera Fuente de la Salud y Avenida Virgen de las Angustias.
Noroeste: Esta zona experimentó un pico inicial con 660 viviendas en 2017, pero posteriormente cayó a 348 en 2024. Esta zona comprende básicamente el PP-O1, en carga en su totalidad salvo dos parcelas que compró Magtel y que aún no están en comercialización.
Norte: Aunque tradicionalmente es una zona con menor actividad, ha mostrado una recuperación moderada. Especialmente entre 2020 y 2024, con cifras que pasaron de 18 a 115 viviendas.
Oeste: Históricamente la zona más activa, con un máximo de 2.452 viviendas en comercialización en 2021, ha reducido su ritmo a 1.318 en 2024. Esto refleja los síntomas de agotamiento de los planes parciales de esta zona. Son el PP-O7, PP-O5 y el PAU Huerta Santa Isabel Este, es decir, los desarrollos del Nuevo Zoco e Hipercor.
Sur: Desde 2019, no se han registrado viviendas en comercialización, lo que señala una falta total de desarrollo o interés en esta área. El Cordel de Écija lleva todos estos años sobre la mesa pero no se consigue su desarrollo.
Hacia donde vamos en 2025
Si bien en próximos posts analizaremos las perspectivas de 2025, como conclusión a este artículo podemos incidir en la falta de renovación de la oferta existente. Esto nos augura que dentro de 2-4 años tengamos cifras de entrega de viviendas de obra nueva muy inferiores a las actuales.
La falta de celeridad en el desarrollo de suelo va a imponer un parón del mercado de obra nueva en Córdoba sin que la demanda lo provoque. La duda es, cuándo estén los nuevos suelos en desarrollo disponibles ¿seguiremos en este punto del mercado inmobiliario?
Esperamos que os haya sido útil el post «Qué está ocurriendo con el mercado de obra nueva en Córdoba«. Recuerda inscribirte en nuestra newsletter para estar informado de todas las novedades de Obra Nueva en Córdoba y noticias relacionadas con el mundo inmobiliario. Quiero inscribirme ahora
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