No voy a describir en general la situación que estamos viviendo porque es por todos conocida, hoy voy a intentar hacer un análisis de la situación actual de la obra nueva en Córdoba, qué ha pasado durante estos dos meses y sobre todo cuáles son las perspectivas a un futuro a corto plazo especialmente, quizás el único que podamos controlar mientras no sepamos la duración de la presencia del coronavirus en la sociedad y sus ya tan nombrados rebrotes.
Antes del 14 de marzo, entrada en Estado de Alarma
El último tramo de 2019 fue malo, ya lo hemos comentado en alguna ocasión así como las razones que llevaron a que así fuera. Entre reforma hipotecaria y subida del precio de la vivienda se situó como factor determinante la inestabilidad política que vivimos.
Pero 2020 empezó muy bien. Utilizaré nuestra página web como termómetro. Los datos que extraemos de visitas y usuarios son muy valiosos y nos dan siempre una pista de cómo está el mercado. Luego, verifico con Promotores e Inmobiliarias que ese interés se va transformando en ventas. Y este año comenzó con una subida en nuestra web visible desde el mismo día 1 de enero. Pasamos de tener en diciembre 29.084 páginas vistas a 39.824 en enero y 40.042 en febrero. Y fueron datos que se convirtieron ventas.
El sector por tanto acogía el año con buenas perspectivas. Un lunar negro si que hubo en esta fase, la salida de Grupo Inmoglaciar de Córdoba. Una mala noticia pues una Empresa potente abandonaba nuestro mercado ante la falta de ventas. Dejan 4 solares con capacidad para unas 200 viviendas, todos ellos en la zona del Hipercor.
Dos meses de confinamiento
Superamos ya los dos meses de estado de alarma y el sector empieza a recobrar la normalidad fase a fase. La construcción solo se vio obligada a paralizar las obras durante 2 semanas, si bien antes y después se ha resentido y no ha podido mantener los ritmos de obra previstos. Sin embargo todo apunta a que ya están las obras activas al 100% y se comienza igualmente a recuperar las horas del permiso retribuido recuperable impuesto por el Gobierno en las dos semanas de inactividad.
Las inmobiliarias y oficinas de ventas tuvieron que echar el cierre y, a pesar de tener permiso desde el día 4, no ha sido hasta la semana, de la del 11, cuando han abierto sus puertas con normalidad la mayoría.
Ha sido una etapa muy difícil, les pedimos a 9 inmobiliarias como estaban afrontando esta situación y prácticamente todos apostaban por el teletrabajo y la formación como camino a seguir durante este periodo. Algunas no tuvieron más remedio que acogerse a ERTE para poder sobrellevar esta situación.
El teletrabajo en la relación con los clientes, que es el cimiento de los agentes inmobiliarios, no es fácil. Pero para la obra nueva no es tan problema como para la usada. Especialmente si cuentas con herramientas para su desarrollo. Muchos de vosotros cuando pedís información de obra nueva queréis recibir los planos, la memoria de calidades, precio, etc, en casa. Una vez analizadas las posibles variantes y decididos por una u otra opción, si es el momento en el que vais a una oficina de venta a obtener más información o, incluso, cerrar la operación.
Por tanto, los pasos no han cambiado mucho durante este periodo. En segunda mano es otra historia, hay que ver el piso si o si. Por dentro, cómo es el portal, zonas comunes, ruidos, patios etc.
La importancia de la tecnología y acciones comerciales
Ya no solo se envían planos sino que además en obra nueva se disponen de herramientas digitales muy potentes para conocer cómo será tu futura vivienda. En este periodo ha sido fundamental su uso. Han servido como bases para realizar las denominadas prerreservas. Una fórmula que han utilizado con éxito Empresas como Neinor Homes o Inmoclover para captar clientes que quieren dejar señalada una vivienda por un bajo importe pero sin comprometerse a ello al 100%.
Otras compañías también han traído acciones comerciales en esta fase. Habitat Inmobiliaria ha lanzado un descuento de 3.000 euros en la reserva de cualquiera de las viviendas de la promotora al personal sanitario, militar y los miembros de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado. Metrovacesa, a la vez que ha perfeccionado su proceso de digitalización impulsando MVC digital, también proporciona el servicio de reserva sin compromiso.
¿Y qué ha pasado con las ventas? Pues han existido, lógicamente no al ritmo que traíamos en los meses precedentes pero si han existido. Y casi más importante aún, apenas se han caído ventas anteriores.
En Marzo y Abril nuestra página se ha situado en los 33.486 y 34.642 páginas vistas, siendo la expectativa para mayo de unas 37.000. Y estos datos, que entendemos son muy buenos y muy por encima de diciembre de 2019 son así aún a costa de días puntuales, coincidentes con las comparecencias del presidente del Gobierno, muy malos. Más de 12.000 usuarios se han estado interesando por la obra nueva en el estado de alarma cada mes.
Al habla con los Agentes podemos decir que hay de todo. Unos han vendido más o menos y otros no, pero si han formalizado relaciones con las que esperan cerrar las operaciones en breve o ya incluso lo han hecho.
En qué punto estamos y como viene el futuro para la obra nueva en Córdoba
Muchos me preguntan cómo veo el sector y hacia dónde va. Los más agoreros dan su opinión rápida por impulso en redes sociales y mandan a todos los inmobiliarios al garete y a tragarse sus viviendas y a vaticinar una brusca caída del precio. Y no, ese no es el escenario que tenemos. Tenemos una Obra Nueva en Córdoba a día de hoy fuerte, con promotores muy solventes y sin cometer las barbaridades de antaño.
De hecho, una nueva Promotora ha abandonado su Proyecto durante esta fase, Volantis. En tiempos pasados estaría la obra comenzada y podríamos haber vivido un episodio de impagos y un esqueleto sin terminar. Pero ahora no, o hay ventas o no construyes con el dinero de los bancos. Si lanzas un Proyecto y no funciona lo guardas en el armario y a otra cosa, no te llevas a nadie por delante. Si otros están a tu lado y venden es momento de ver que te has equivocado y que no te vuelva a pasar.
Los precios en obra nueva en Córdoba no van a bajar en un corto espacio de tiempo. Bueno si, lo harán, pero lo harán aquellos que estaban fuera de mercado antes y no tendrá nada que ver con el coronavirus.
Como digo, hay buena salud, buenos porcentajes de ventas y márgenes estrechos en las Promociones motivados fundamentalmente por el incremento de los costes de construcción de estos dos últimos años, que han hecho añicos no pocos estudios de viabilidad en la compra de suelo.
La demanda persiste, no es la misma que antes, eso es indudable, y menos con la incertidumbre que ha generado en tantos puestos de trabajo. Pero también hay un factor muy importante. Nunca hemos visto las carencias de nuestro hogar como ahora. Hemos descubierto que un mínimo balcón es aire, que una terraza es un lujo y que una vivienda con vistas a la Sierra despierta el ánimo. Y eso, hace que la demanda existente se haya convencido de que es momento de dar un paso adelante y mejorar su calidad de vida, mejorar su casa.
Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.
Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico, Creador de obranuevaencordoba.es , obranuevaenmalaga.es y obranuevaensevilla.es
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