El IV Congreso Nacional de Vivienda, celebrado en Málaga, ha puesto sobre la mesa una serie de retos urgentes que enfrenta el sector inmobiliario en España. La escasez de suelo, la falta de mano de obra y la necesidad de financiar nuevas formas de construcción como la industrialización son temas clave que marcarán el futuro del sector. Si bien la demanda de vivienda sigue alta, las barreras estructurales limitan la capacidad de los promotores para responder a estas necesidades.
Un sector frenado por la falta de suelo
Uno de los principales problemas expuestos durante el congreso fue la escasez de suelo urbano. Los expertos advirtieron que sin una solución a esta problemática, será imposible aumentar significativamente el número de viviendas construidas anualmente. Para Tomás Gasset, CEO de Urbania, la situación es crítica, ya que el proceso para habilitar suelo es demasiado lento y los promotores se encuentran con numerosos obstáculos administrativos. A esto se suma la falta de seguridad jurídica, que mantiene a los inversores y fondos de inversión alejados del mercado del suelo.
Además, se hizo hincapié en que, incluso si se desbloquearan nuevas bolsas de suelo, el sector enfrentaría dos problemas adicionales: la falta de capital para desarrollar más viviendas y la escasez de mano de obra. Con solo el 50% del personal que tenía el sector en 2007, las promotoras se ven incapaces de aumentar su producción, lo que sitúa a la industrialización como una de las pocas soluciones viables.
La industrialización, una solución imprescindible
La construcción industrializada es una de las grandes apuestas del sector para mejorar su productividad y hacer frente a la falta de mano de obra. Este método, que permite fabricar viviendas en fábricas con procesos mucho más rápidos y controlados, ha sido calificado como «la única salida» para poder producir más viviendas. La industrialización reduciría significativamente los tiempos de construcción y podría ayudar a compensar la falta de trabajadores cualificados en el sector.
Sin embargo, los participantes en la mesa de financiación advirtieron que, aunque este modelo ofrece una solución eficiente, todavía hay muchas trabas. Tanto los bancos como las tasadoras no han adaptado sus procesos a la construcción industrializada debido a la normativa actual, lo que dificulta su financiación. Este es uno de los grandes retos pendientes para que el sector pueda dar el salto hacia una producción más ágil y eficiente.
Vivienda asequible y el reto de los altos costes
Otro de los temas importantes abordados en el congreso fue el de la vivienda asequible, especialmente en régimen de alquiler. A pesar de la creciente demanda de este tipo de viviendas, los costes del suelo y la construcción en España son muy altos, lo que encarece el producto final. Durante la mesa de Vivienda Asequible, se destacó la necesidad de flexibilizar las normativas que obligan a incluir extras como garajes, piscinas o seguridad privada, que no son necesarios para este tipo de vivienda pero que elevan considerablemente su coste.
Además, la inseguridad jurídica en relación con las ocupaciones e impagos es un factor que desalienta a los promotores e inversores de este tipo de proyectos. El sector demanda una mejora en la fiscalidad y una mayor protección jurídica para poder ofrecer viviendas asequibles sin asumir tantos riesgos.
La falta de capital, otro obstáculo clave
El congreso también puso de manifiesto que, aunque se desbloqueara suelo y se implementara la construcción industrializada, el sector seguiría enfrentando un déficit de capital. Para desarrollar más de las 100.000 viviendas que se construyen anualmente en España, sería necesaria la entrada de inversión extranjera, ya que la financiación interna es insuficiente para cubrir la demanda creciente. Este es otro punto crítico que el sector necesita resolver para poder avanzar.
Retos y oportunidades para el futuro
El IV Congreso Nacional de Vivienda dejó claro que el sector se encuentra en un punto de inflexión. Los retos son enormes, desde la escasez de suelo hasta la falta de financiación y la adaptación a la industrialización. Sin embargo, las oportunidades también están presentes. La construcción industrializada se perfila como la gran solución para aumentar la productividad y reducir costes, mientras que una nueva Ley del Suelo podría desbloquear la oferta de terrenos para el desarrollo de nuevos proyectos.
Además, la mejora de la seguridad jurídica y la fiscalidad en la vivienda asequible permitiría atraer más inversión en este segmento, clave para atender a la creciente demanda de alquileres en España.
A medida que el sector avanza hacia un modelo más eficiente y sostenible, la colaboración entre promotores, administraciones y entidades financieras será esencial para superar estos desafíos y garantizar que España pueda ofrecer un mercado de vivienda más accesible y equilibrado.
Y en Córdoba que ocurre
Bajo mi punto de vista las conclusiones generales del Congreso vienen a reflejarse también en nuestro mercado. Aquí hemos estado atascados en el desarrollo de suelo varios años y estamos en una situación de escasez. Pero al menos empezamos a ver la luz con la urbanización ya iniciada del PP-O4 Huerta Santa Isabel Oeste y el probable inicio del PP-O2 en meses próximos.
En cuanto a la vivienda asequible si es verdad que estamos lejos de los planteamientos que han hecho grandes Empresas del Build to Rent. Y es que este sistema no ha funcionado en Córdoba, se han reconvertido dos importantes proyectos a venta ante la falta de rentabilidad que se estimaba después de la actualización de costes de construcción que han sufrido en su desarrollo.
Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.
Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico, Creador de obranuevaencordoba.es, obranuevaenmalaga.es y obranuevaensevilla.es
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Esperamos que os haya sido útil la entrada «La Vivienda en España: Desbloquear el Suelo y Apostar por la Industrialización«
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