El mercado de oferta de obra nueva en Córdoba ha experimentado una contracción progresiva en los últimos dos años. La falta de suelo urbanizable se ha convertido en el principal obstáculo para el crecimiento del sector, junto con el incremento en los costes de construcción. Sin embargo, la demanda sigue activa y absorbiendo el stock disponible, lo que evita una caída en las ventas.
Actualmente, en Córdoba hay 2.669 viviendas en comercialización, de las cuales 346 son de VPO y 2.323 de renta libre, distribuidas en 58 promociones activas. En comparación con hace dos años, cuando había 3.503 viviendas y 75 promociones, la oferta ha caído de manera significativa, consolidando una tendencia a la baja.
La Falta de Suelo como Factor Determinante
El principal freno a la oferta de obra nueva en Córdoba sigue siendo la escasez de suelo urbanizable. Aunque la urbanización del PAU O4 Huerta Santa Isabel Oeste avanza, su desarrollo se encuentra en una fase temprana, con solo un 25% completado. Esto retrasa su incorporación al mercado al menos hasta dentro de 18 meses. Mientras tanto, las opciones de crecimiento dependen de la finalización de suelos en Huerta Santa Isabel Este, el PP-O1 Arruzafa y algunas parcelas en suelo consolidado.
Vivienda Protegida: Una Oferta Limitada
La oferta de VPO en Córdoba ha disminuido en los últimos dos años, pasando de 522 viviendas en 2023 a 346 en la actualidad. Aunque hay nuevos proyectos en marcha por parte de Vimpyca y Convisur, las promociones impulsadas por Vimcorsa están en fase de contratación y no se prevé su entrega antes de 2027. Esto implica que la empresa municipal estará cuatro años sin entregar viviendas protegidas, lo que agrava aún más la escasez de este tipo de viviendas.
Impacto en el Mercado y Evolución de los Precios
A pesar de la reducción de la oferta, la demanda sigue fuerte y absorbiendo las unidades disponibles. El stock de viviendas listas para entrar a vivir ha crecido en los últimos dos años, pasando de 20 unidades en 2023 a 200 en la actualidad. Este aumento responde, en gran parte, a la conversión de proyectos originalmente destinados a Build to Rent, como Flow y Gran Capitán Homes, que finalmente salieron a la venta.
En cuanto a los precios de obra nueva en Córdoba, aunque han seguido aumentando, lo han hecho de forma contenida. El mercado presenta un límite de precio que no puede sobrepasar fácilmente. Las zonas con valores más elevados siguen siendo el Plan Parcial O1 (Arruzafa) y Acera Fuente de la Salud, aunque en esta última se observa una ralentización en las ventas debido a sus altos precios.
Perspectivas para los Próximos Meses
Dado que la falta de suelo sigue siendo la principal limitación, se espera que la oferta de obra nueva en Córdoba continúe reducida. La demanda seguirá absorbiendo las unidades en comercialización, sin generar una acumulación significativa de stock. Se prevé que el PAU O4 pueda empezar a generar nuevas promociones a partir de finales de 2026, aunque su impacto no será inmediato.
Retos y Oportunidades del Mercado Inmobiliario
El mercado de oferta de obra nueva en Córdoba sigue marcado por la escasez de suelo, lo que ha generado una reducción progresiva en la oferta. A pesar del aumento en los costes de construcción, la demanda se mantiene estable y sigue absorbiendo el stock disponible, evitando una caída en las ventas. La evolución del PAU O4 y la incorporación de nuevas promociones serán claves para equilibrar el mercado en el medio plazo.
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